売却した家に住み続けられる「リースバック」について解説

リースバックとは

リースバックとは、売却した家を買主から賃借してそのまま住み続けると言う不動産取引手法のことです。

何の為にリースバックを行うかというと、通常は資金調達を目的に行います。人生では色々なことが起こりますので、急にまとまったお金が必要になることもあります。その際に、株式や宝石・絵画など価値のある財産を持つ人であれば、それを売却するなどしてお金を作ることも出来ます。しかし、そのような財産を持つ人は少数派で、「自宅以外に財産は持っていない」という人の方が多数派だと思います。

このように、自宅以外に財産が無いという場合は、まず自宅を担保に借入をすることが考えられますが、年齢や所得などの関係から借入が難しいと言う場合も少なくありません。そうすると、自宅を売却してお金に換えるしかありませんが、住み慣れた家を出て行くことに抵抗があると言う人も多いでしょう。

そして、そのような場合に利用されるのがリースバックという手法です。リースバックであれば、自宅を売却した代金が手に入りますし、売却した自宅を買主から賃借するので、売却後もそのまま自宅に住み続けることが出来るのです。

さらに、リースバックの契約内容によっては、一定の期間内であれば自宅を買い戻すことも可能です。買戻しをすれば、自宅の所有権は完全に自分に復帰しますので、元の状態に戻ることが可能なのです。

リースバックのメリット

一般に、リースバックには以下のようなメリットが存在すると言われています。

• 売却後も住み続けられる
• まとまったお金が早期に手に入る
• 資金の使途は自由
• 不動産の所有にかかるコストが無くなる
• 売却した自宅を買い戻せる場合がある

売却後も住み続けられる

リースバックを利用する一番の理由は、売却後も自宅に住み続けられる点だと思います。同じ所に長く住んでいると、ご近所で仲の良いお友達が出来たり、子供の学校の問題とかもありますので、引越しをすることは色々な意味で負担となります。また、引越し先で近隣に迷惑な住人がいるとか、人間関係が上手く行かないとか、子供が学校になじめないとか言ったリスクはゼロではありません。したがって、住み慣れた環境で生活して行ける事のメリットは大きいと言えます。

まとまったお金が早期に手に入る

通常の不動産売却では、売却代金を受け取るまでには、早くても３か月程度かかります。不動産取引に不慣れな一般の方が買主ですし、住宅ローンの審査等もあるため、どうしても時間がかかってしまいます。

これに対してリースバックの場合は、基本的に買主は業者や投資家などのプロです。したがって、条件さえまとまれば素早く契約・決済を行ってくれることが多いと言えます。

なお、住宅ローンが残った状態でリースバックをする場合は、売却代金を住宅ローンの返済に充てて残った金額が手元に入るお金となります。いくら手元にお金が入るかは、売却金額と住宅ローンの残高次第と言う事になります。

資金の使途は自由

銀行などでローンを組む場合、資金の使途が制限されることがあります。典型的な例を挙げると、住宅ローンであれば住宅購入以外の資金には使えませんし、教育ローンであれば教育資金以外には使えません。

この点、リースバックで得た売却代金はローンではありませんので使途は自由です。もちろん、何らかの目的があって自宅の所有権と引き換えに資金を調達する訳ですから、当然その目的の為にお金を使うことになるとは思います。

不動産の所有にかかるコストが無くなる

不動産を所有していると様々なコストがかかります。固定資産税や都市計画税等の税金、火災保険料、マンションであれば管理費・修繕積立金などです。リースバックをすると不動産の所有権は買主に移りますので、これらのコストは買主の負担となります。

そして、この点はリースバックのメリットとして説明されることが多いのですが、単純にそう捉えることには疑問があります。

なぜなら、買主であるリースバック業者は、これらのコストを負担したとしても十分に利益を出せるように売買価格や賃料を設定しているからです。したがって、これらのコストは売買価格や賃料に転嫁されていると考えるべきでしょう。

売却した自宅を買い戻せる場合がある

リースバックでは、買主との契約内容次第では売却した自宅を買い戻せる場合があります。一般的には、買主との間で「再売買の予約」（民法５５６条）をするか「買戻しの特約」（民法５７９条）を付けるか、どちらかの方法を用いて買い戻せるようにしておきます。

	再売買の予約（民法５５６条）	買戻し特約（民法５７９条）
内容	売買契約を予約する。	売買契約を解除できる特約を付ける（解除権留保）
成立時期	制限なし	売買契約と同時にしなければならない
行使の方法	元の売主から買主に意思表示をする	売主から買主に売買代金等を支払う
買い戻せる期間	制限なし（期間を定めない場合は５年（又は１０年）で時効）	最長で１０年まで(期間を定めない場合は５年まで)

まず、「再売買の予約」とは、将来の売買契約を予め約束しておくことです。これをしておくと、リースバックにおける売主には、買主に対して「買い戻します」という意思表示をする権利（この権利を「予約完結権」と言う）が認められます。そして、売主が買主に対して「買戻しますと」意思表示をすると（予約完結権を行使すると）、その時に売買契約の効力が発生しますので、これをもって買戻しが成立する事になります。

これに対して、「買戻しの特約」を付けた場合は、「再売買の予約」の場合とは仕組みが少し異なります。この「買戻しの特約」は、リースバックの際に締結する売買契約に付される特約であって、売買契約と同時にする必要があります。売買契約時に買戻しの特約を付けておき、後になって売主が買主に対して売買代金等を支払えば、売買契約を解除できるという仕組みです。そして、売買契約が解除されて売買が無かった事になれば、これをもって買戻しが成立する事になります。

ただし、いずれの方法による場合でも、一定以上の期間が経過すると買戻しは出来なくなります。いつまでも買い戻せるとすると、買主の立場が不安定になるからです。

この点、「再売買の予約」の場合は、期間についての法律上の制限はなく、当事者間の合意によって自由に買戻し期間を設定できます。したがって、買戻し期間を定めた場合は、合意した期間内であれば買戻し可能で、期間を過ぎれば買戻しの権利を失う事になります。一方で、買戻し期間を定めなかった場合には、再売買の予約をしたときから５年で買戻しの権利は時効にかかります（但し売買予約が２０２０年４月以前に成立している場合は１０年）。

これに対して、「買戻し特約」の場合は、買戻し期間が法律で１０年以内と決められています（民法５８０条１項）。これより長い期間で合意しても１０年とされてしまいますし、期間を定めない場合は５年以内に買戻しをしなければなりません（民法５８０条１項但書、３項）。

このように、いずれかの契約形式によって、自宅を買い戻せる場合がありますので、契約の際には内容を確認しておきましょう。なお、実務上は「買戻しの特約」はあまり利用されておらず、「再売買の予約」が利用されるケースが多いと言えます。「再売買の予約」の方が、利用する際の条件が少なくて使い勝手が良いからです。

リースバックの注意点やデメリット

リースバックは資金調達の手段として人気があり、最近ではリースバックの専門業者も増えてきました。しかし、リースバックにはメリットばかりではなく注意点やデメリットも存在しますので、これから説明して行きたいと思います。この点を理解するには、「リースバックは業者や投資家が利益を得るために考えられた手法であって、困っている人を救うための債務整理等の制度とはそもそも異なる」ということを知っておくと理解しやすいかと思います。

• 買主は投資目的で購入する
• 買取価格が相場よりも安くなる
• 賃料が相場よりも高くなる事がある
• 修繕費を負担する事がある
• 住み続けられるとは限らない
• 賃料を増額される可能性がある
• 退去時の現状回復費用を負担する事がある
• 買戻しの価格が高い
• 必ずリースバックできるとは限らない

買主は投資目的で購入する

リースバックの買主は、ほとんどの場合は業者や投資家であり、利益を得る目的で物件を購入します。

不動産投資で得られる利益には、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の２種類があります。そして当然の事ですが、投資家にとっては両方の利益が大きい事が望ましいと言えます。

そのため、リースバックの買主は、①物件を安く購入する、②賃料を高く設定する、③買戻しの金額を高くする、という方向で取引を進めようとします。

この点、リースバックを利用する売主には、お金が無いなどの切迫した事情がある場合も多く、冷静な判断力に欠ける場合も珍しくはありません。プロである買主にしてみれば、このような売主を説得して自分に有利な条件で取引させることは容易いと言えます。

したがって、リースバックを契約する際には、この契約が本当に自分にとってメリットになるかを冷静に判断することが大切です。

買取価格が相場よりも安くなる

上述したとおり、リースバックの買主が利益を増やすには、出来るだけ安く物件を購入することが重要になります。

物件や地域にもよりますが、相場の７割前後で買い取るケースが多いようです。もちろん、何社かに買取の見積もりを依頼して競わせるなど、買取価格を上げるための工夫をすることは可能ですが、それでも相場に近い金額で買い取って貰うことは難しいと言えます。

この点は、リースバックの買主の立場で考えるとわかります。リースバックの買主としては、購入した物件に売主を住まわせなければならず、買戻しがあればそれに応じなければならないので、買い取った物件を自由に使えないのです。普通に考えれば、そのような物件を相場に近い金額で買おうとする人などいないことは理解できるかと思います。

また、リースバックにおいては、買取価格が上がるとそれに伴い賃料が上がることが普通なので、そのバランスを考慮して買取価格を安くせざるを得ない場合もあります。

賃料が相場よりも高くなる事がある

リースバックの賃料設定では、周辺の相場はあまり考慮されず、買主がどのくらいの「利回り」を期待しているかで決まることが多いです。

「利回り」とは、「投資した金額に対して１年間でどのくらいの収入を得る事ができるのか」を示す数値のことです。例えば、１０００万円で購入した物件から家賃収入が年間１００万円得られれば、利回りは１０％（１００万円÷１０００万円×１００）となり、投資額を回収するのに１０年かかる計算になります（実際の利回りの計算では投資時の経費や運営コスト等も含めて計算します）。

この点、どの位の利回りを期待するかは買主の考え方や物件によって様々ですが、リースバックでは一般の不動産投資よりも高い利回りが期待されることが多いです。リースバックにおける期待利回りの相場を示すことは難しいのですが、築浅で交通の便が良く入居者が見つけやすい物件の場合は、５～６％程度の利回りでも案件として成立し得ると思いますし、地方の築年数の古い物件など入居者が見つけづらい物件の場合は、１０％を超える利回りが無いと厳しいと思います。

このように、リースバックの賃料設定においては、周辺相場があまり考慮されない結果、相場よりも賃料が高く設定されることが少なくないのです。

修繕費を負担する事がある

通常の賃貸では、設備が壊れたりした場合、それが借主のせいでなければ、貸主（大家さん）が修繕費を負担するのが一般的です。そして、貸主に修繕義務があるというのは民法の原則でもあります（民法６０６条）。

もっとも、賃貸借契約において特約をすれば借主に修繕費を負担させることは可能です。そして、リースバックにおける賃貸借契約ではこの特約が定められていることが多いのです。その理由は、通常の賃貸では借主に不利な特約を付けると入居希望者から敬遠されるリスクがありますが、リースバックの場合にはそのような心配をする必要が無いからだと思われます。

もっとも、借主があまりにも不利になるような特約は認められていません。例えば、修繕費の全てを借主の負担とするような特約は許されません。この点、建物の構造部分や生活に不可欠な設備の修繕については、特約をもってしても借主の負担とすることは許されず、それ以外の小規模な修繕（例えば、電球の取り換え、ふすまや障子の張替え、畳替え、鍵の交換など・・・）であれば、借主の負担とする特約も認められると考えられています。

そして、このような特約を結ぶ場合には、借主が負担する範囲を賃貸借契約書において明確に示さなければならないと考えられています。

したがって、リースバックをする際には、賃貸借契約の内容を確認して、具体的にどのようなケースで修繕費を負担するのか把握した上で契約をすることが大切です。

住み続けられるとは限らない

リースバックにおける賃貸借では、通常の借家契約ではなく定期借家契約が利用されるのが一般的です。

通常の借家契約と定期借家契約の一番の違いは、契約期間が終了した後に更新できるかどうかという点です。

まず、通常の借家契約では、契約期間が終了した後の契約の更新が可能です。そして、借主が更新を望む場合は、貸主は原則としてこれを拒否できません。貸主からの更新を拒むには「正当事由」が必要とされていて、この「正当事由」は裁判でも簡単には認めて貰えないため、よほどの事情が無い限りは貸主から更新を拒むことは出来ないのです。すなわち、通常の借家契約では、それだけ借主の権利が保護されていると言えます。

これに対して、リースバックにおける賃貸借で利用される定期借家契約では、契約期間が満了すると更新されることなく契約は終了します。契約終了後も住み続けたい場合は、再契約をし直す必要がありますが、再契約をするかどうかは当事者の自由に委ねられています。したがって、貸主が再契約に応じなければ借主は退去せざるを得ません。

もちろん、リースバック業者が再契約に応じないケースは実際には多くありません。再契約に応じないとクレームも増えるでしょうし、それが世に広まるとリースバックの事業に悪影響を及ぼす可能性もあります。しかし、リースバック業者が倒産するなどして、物件が第三者の手に渡ってしまった場合には、再契約してもらえない可能性は十分に考えられますので注意が必要です。

賃料を増額される可能性がある

上述したとおり、リースバックにおける賃貸借で用いられる定期借家契約では、契約期間の満了により契約は終了し、住み続けるには再契約をする必要があります。そして、この再契約のタイミングで賃料の値上げを要求される可能性があります。この点、再契約をするかどうかは当事者の自由なので、賃料の値上げに借主が応じなければ、貸主は再契約をしないということも可能なのです。

一方で、通常の賃貸借契約の場合は、貸主にとって賃料の値上げは簡単ではありません。すなわち、借主が賃料の増額に応じなければ、貸主は調停や訴訟によって賃料増額請求をする必要があるため、値上げのハードルはとても高いのです。

退去時の現状回復費用を負担する事がある

建物を何年も使っていると、汚れたり、損傷したり、劣化したりするのは当たり前です。賃貸借を終えて退去する際に、こういった汚れ等を元に戻すための費用（現状回復費用）を貸主と借主のどちらが負担するかで揉めることがよくあります。

この点、建物を普通に使用していた場合に生じる汚れ、損傷、劣化等の事を「通常損耗」と言い、通常損耗を補修する為の費用は貸主が負担するのが原則とされています。なぜなら、建物賃貸借というのは建物やそれに付属する設備を使用させるものなので、通常の使用に伴う損耗があることは当然に予定されており、その費用は賃料に含まれていると考えるべきだからです。したがって、通常損耗にかかる現状回復費用は原則として貸主が負担することになります。

もっとも、通常損耗のための補修費用であっても、賃貸借契約で特約を定めれば借主の負担とすることができるとされています。そして、この特約のことを「通常損耗特約」と言います。

リースバックにおける賃貸借契約では、この通常損耗特約が定められていることがあります。この特約がある場合は、退去時に借主が現状回復費用を負担しなければならないことになります。

なお、通常損耗特約の内容は賃貸借契約書に具体的に記載される必要がありますので、契約時に契約書の内容をしっかり確認するとともに、退去時に現状回復費用の請求を受けた場合には、その内容が契約書に具体的に記載されているかを確認して、請求に応じるべきか否か判断する必要があります。

買戻しの価格が高い

リースバックにおいて買戻しをする場合、売却したときの金額よりも高い価格で買い戻さなければならないケースが多いと言えます。一般には、売却価格の２～３割増くらいの価格が買戻し価格となることが多いです。この買戻し価格には、リースバック業者の転売利益や売買にかかった諸費用が上乗せされています。

買戻し価格については、リースバックの最初の契約の際に取り決めがなされます。リースバックを利用する時には、お金が必要だったりして、後々の事まで考えずに契約してしまうケースも少なくないようですが、買戻しを希望する場合には、本当に買戻しが可能なのかどうか、契約までにしっかりとシュミレーションしておくことが大切です。

なお、買戻しの際に住宅ローンを組む事も不可能ではありませんが、扱ってくれる金融機関は限られてきます。また、通所の住宅ローンに比べて審査はかなり厳しくなると思います。銀行での審査に通らなければ、ノンバンクを利用することが考えられますが、そうすると金利は高くなってしまいます。

必ずリースバックできるとは限らない

業者などにリースバックを申し込んだとしても、かならず契約してくれるとは限りません。既に述べたとおり、業者は利益を得る目的でリースバックを行っているため、利益が出ないと判断した場合にはリースバック契約を見送るからです。

例えば、住宅ローンが多く残っているようなケースだと、債権者への返済が必要となりますので、買取価格を高く設定せざるを得ない場合があります。このような場合は、購入してくれるリースバック業者も限られてくるでしょう。

また、交通の便が良くない田舎であったり、築年数が古くて物件の状態が良くないなど、入居者が付きづらい物件もリースバックが難しい場合があります。このような物件だと、リースバックにおける賃借人が退去した場合に新たな賃借人を見つけることが難しく、購入するのにリスクを伴うからです。

リースバックはどんな場合に利用されているか

リースバックは、もともと資金調達のための手段として考えられた手法です。しかし現在では、任意売却の際に自宅に住み続ける手段として利用されたり、相続対策として利用されるケースも少なくありません。それでは、どんな場合にリースバックが利用さているかについて具体的に解説して行きます。

• 資金調達の手段
• 任意売却における利用
• 相続対策としての利用

資金調達の手段

リースバックは、「お金が必要だけど年齢や所得の関係でローンを組むことが難しい」と言った場合に、ローンに代わる資金調達の手段となり得ます。具体的には以下のような場合によく利用されています。

• 事業資金、医療費、教育費、納税資金などまとまったお金が必要になった
• 生活費や老後の資金が足りない
• 住宅ローンやその他の借入の返済に充てたい

①まとまったお金が必要

①のケースのように、ローンを組むことが難しい場合には、リースバックがそれに代わる資金調達の手段となります。ただし、リースバックをすると毎月の賃料が発生し、これまで払っていた住宅ローンよりも賃料が高くなることも珍しくはありません。本当に賃料を支払えるのか、慎重に判断する必要があります。また、買戻しが可能な契約の場合には、決められた期間内に買戻しのための資金を用意できるかどうかも考えなければなりません。

②生活費等に充てたい

②のケースでは、年金生活であったり何らかの理由で収入が少ないという場合が多いとか思います。リースバックを使えば、まとまった資金が手元に残るので一時的には生活が楽になるとは思いますが、時間が経って資金が減ると賃料の負担に耐えられなくなることも予測できます。したがって、事前に計画をシュミレーションしておく必要があります。それと、買戻しが可能な契約の場合には、①のケースと同じく買戻しの資金を用意できるかどうかも考える必要があります。

③返済に充てたい

③のケースでは、ローンの返済が苦しいという場合が多いかと思います。この場合は、リースバックよりも債務整理をする方がメリットとなる場合も多いです。確かに、債務整理をすると信用情報が悪化して一定の期間は借入が難しくなりますが、返済の負担を大きく減らしつつ自宅を所有し続ける方法も存在します。リースバックだと自宅の所有権は失いますし、賃料も高めに設定されるケースが多いので、債務整理を検討する価値は十分にあると思います。

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任意売却とリースバック

住宅ローンが払えない場合に、自宅を売却すると言うことがよくあります。その際、自宅の価値よりもローン残高のほうが多いと、売却しても抵当権を抹消できないので、買う人を見つけることが難しくなります。このような場合は、一定額以上で売却することを条件に債権者から抵当権抹消の同意を得てから売却をすることがあり、これを任意売却と言います。

通常の任意売却では、一般の取引市場で買主を探し、買主が決まれば自宅を引渡します。ただ、どうしても自宅に住み続けたい場合には、任意売却の際にリースバックを利用するケースがあります。

ただし、任意売却の際にリースバックを利用することは簡単ではありません。リースバックの場合の買取価格は市場価格よりもかなり安くなるのが一般的なので、債権者がリースバックに同意しないケースも多いからです。この点、人気エリアの物件など入居者を見つけやすい物件の場合は、買取価格を高く設定しても購入される可能性があるため、債権者が納得する金額で売却できるケースも多く、リースバックが成立しやすいと言えますが、田舎の物件など入居者を見つけづらい物件の場合は、そうは行かないケースが多く見受けられます。

→任意売却について詳しくはこちら

相続対策としてのリースバック

相続財産に不動産が含まれる場合、遺産分割において相続人間でトラブルとなるケースも少なくありません。不動産はお金などと違って簡単に分けられないですし、例えば「実家に対する思い入れ」等の感情的な面で相続人間に温度差があることも少なくないからです。そこで、不動産をお金に換えておくことで相続時の揉め事を回避するために、すなわち遺産分割対策としてリースバックが利用される場合があります。

しかし、リースバックをすることを子供などの相続人に事前に説明しておかないと、後々トラブルになることがあります。リースバックではそのまま自宅に住み続けるので、言わなければ子供には何もわからないからです。自宅を相続できると期待していた子供が、後からリースバックを知らされたことで、親子間でのトラブルに発展してしまうケースが見受けられます。

また、リースバックは相続税の納税資金対策として利用されることもあります。遺産の中に預金などが少ないと、相続税の納税資金に困るケースもあります。その場合、相続した不動産を売却して納税資金を作ることが考えられますが、相続税は１０か月以内の申告が必要なので、売却活動が長引くとスケジュール的に間に合わないこともあります。そのような場合に備えて、相続税の納税資金対策として生前にリースバックを行い、不動産をお金に換えておくことがあります。

また、これはあくまでも当社の考え方なのですが、相続税対策としてリースバックを利用することはあまりお勧めしていません。なぜなら、相続開始時に預金や現金を持っていると、その金額がそのまま相続税評価額とされますが、不動産の場合は路線価等で評価額を計算するため、評価額を抑えられる場合が多いからです。さらに、自宅などの不動産の場合は、「小規模宅地の評価減の特例」を適用出来れば、大幅に相続税評価額を抑えられることがあります（最大で８０％減）。

そのため、もし相続税の納税資金が不足しそうな場合は、生命保険で手当をする方が良いと思います。生命保険であれば、非課税枠（５００万円×法定相続人の数）があるからです。この点、リースバックにより手に入れたお金を相続開始時まで持っていると、その金額がそのまま相続税の課税対象となりますが、生命保険の非課税枠を使えば、非課税枠については相続税の課税対象から外れます。

また、生命保険を利用することは、遺産分割対策にもなります。例えば、長男と次男の２人が相続人である場合、自宅しか財産が無いと揉める可能性があります。この場合に生命保険に入っておけば、自宅は長男に相続させて保険金を次男に受け取らせる等の方法を用いることも可能なため、相続による争いを避けられる可能性が高くなります。

まとめ

これまで説明した通り、リースバックには資金調達の手段として優れている面も確かにあります。

しかし、リースバックの買主は、ほどんどの場合は業者や投資家であるため、相場よりも買取価格が安くなったり、賃料が高く設定されたりといった、注意点やデメリットも存在します。そして、お金に困っている等の事情から、冷静に判断できずにリースバック契約をしてしまい、後で後悔する人も少なくありません。

また、任意売却の際にリースバックを利用する場合は、利用のハードルは高いと言えますし、相続対策としてリースバックを利用する場合は、他の手段による方がメリットとなる場合もあります。

したがって、リースバックは安易に利用するべきものではなく、他に手段がないかよく検討してから利用するべきだと思います。

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