住宅ローンが払えない場合の債務整理について

債務整理の種類と特徴

住宅ローンが払えない場合の解決手段の一つに債務整理という手段があります。

債務整理とは、債務を減額または免除したり、毎月の支払額を調整したりすることで、借金問題を解決する手続きのことを言います。

この記事では、住宅ローンが払えない場合の債務整理について検討して行きたいので、個人が利用できる債務整理に絞って解説します。

個人の債務整理では、以下の４つの手続が利用されます。

任意整理	裁判所を介さずに債権者と私的に話し合う事で返済の見直しを図る手続きのこと。裁判のように争いを解決する強制力は無いので、任意整理が成立するかどうかは、債権者との話し合い次第。
特定調停	裁判所を間に入れて債権者と話し合う事で返済の見直しを図る手続きのこと。裁判所が中立の立場から和解を仲介しれくれるが、裁判のように争いを解決する強制力は無いので、債権者が同意しなければ調停は不成立となる
個人再生	債務者の財産を維持したまま債務を減額して、減額された債務を原則として３年間で分割して返済する事に決める裁判手続きのこと。債務がどのくらい減るかは借入の額や保有する財産の価値によって変わる。なお、住宅資金特別条項を付けると、住宅ローンを払いつつ（住宅を維持しつつ）他の債務を減らす事が可能。
自己破産	債務者の財産を売却して債権者に配当する裁判手続きのこと。通常は破産と併せて免責許可の申立ても行う。免責許可が下りると債務を返済する義務を免れる（税金・養育費・不法行為による損害賠償など非免責債権を除く）。つまり、通常の借金は全て無くなるが、不動産など売却価値のある財産は処分される。

債務整理のうち、任意整理・特定調停では、債権者との話し合いにより返済方法を見直します。裁判のように強制的に問題を解決する訳では無いので、お互いの話し合いで妥協点を探して行く事になります。そのため、お互いに妥協点が見つけられなければ手続きは成立しません。そのような場合は、次に説明する裁判手続きによる債務整理の利用を検討する事になります。

これに対して、個人再生・自己破産では、裁判手続きによって強制的に債務を減額・免除してもらいます。個人再生の場合は民事再生法、自己破産の場合は破産法に則って、裁判所が強制的に借金問題を解決してくれます。ただし、借金で苦しい状態にあれば裁判所が気を利かせて解決してくれるという訳ではないので、手続きを利用するためには裁判所に申立てをする必要があります。

なお、債務整理は自分でも出来ない事はありませんが、法的知識や交渉力が必要になるため弁護士か司法書士に依頼した方が良いでしょう。弁護士等に依頼する場合には報酬を払う必要がありますが、依頼すればすぐに債権者からの請求を止めてくれますし、ほとんどの先生は報酬の分割払いに応じてくれます。

まず自分の債務額を知る

どの債務整理手続きが最適なのかを判断するには、まず自分の債務額を知る必要があります。

この点、明細書等が見つからず債務額がわからないというケースも多いと思いますが、とくに問題はありません。貸金業者には、取引履歴を保管しておき、顧客からの請求に応じて開示しなければならない義務があるからです。

そのため、まずは貸金業者から取引履歴を取り寄せて債務額の調査をします。債務額を調査する際には、取引履歴に記載された貸付利率を確認して、利息制限法の上限利率を超える利率での貸付がないかを調べる必要があります。利息制限法の上限利率を超える利率で借入していた場合は、利息を払い過ぎていますので、利息制限法の利率で引き直し計算をする必要があります。引き直し計算の結果、債務を減額することができたり、ケースによっては債務がゼロになって過払金の返還を請求できる場合もあります。利息制限法の上限利率は、借入金額に応じて次のように決められています。

借入金額	上限利率
１０万円未満	２０％
１０万円～１００万円未満	１８％
１００万円以上	１５％

取引履歴の開示請求や引き直し計算は自分ですることも出来ます。引き直し計算については、インターネットで検索すれば、無料の計算ソフトをダウンロードすることも可能です。

もっとも、債務整理を弁護士等に依頼している場合は、これらのことを代わりに全てやってくれますので、あえて自分でやる必要はありません。

次に債務整理の方針を決定する

取引履歴の調査や引き直し計算を終えて債務額が確定したら、いよいよ債務整理の方針を決める事になります。

債務整理の方針を決めるには、債務額・自分の返済能力・手続きにかかる費用・手続きのメリット、デメリット等を考慮して最終的には自分で決断する事になります。

弁護士等に債務整理を依頼している場合には、方針を決めるにあたり担当の先生からアドバイスをもらえるはずです。

それでは、個人が利用できる４つの債務整理手続きについて、それぞれの内容と住宅ローンとの関係について解説して行きたいと思います。

任意整理について

任意整理とは、債権者と私的に交渉する事で返済の見直しを図る手続きのことです。

裁判のような強制力は無いので、任意整理が成立するかどうかは、債権者との交渉次第となります。債権者が複数ある場合には、債権者ごとに交渉をして解決を図る必要があります。また、必ずしも全ての債権者を任意整理の対象にする必要はなく、事情に応じて特定の債権者だけを対象とする事も認められています。例えば、カードローンだけを任意整理して住宅ローンはそのまま返済を続けるとか、借入の多い債権者だけを任意整理して借入の少ない債権者はそのまま返済を続けるということも可能です。

任意整理の場合は、借入額（もちろん引き直し計算後の残高）の減額は認めてもらえないことがほとんどです。この点は、後に説明する自己破産や個人再生との大きな違いです。もちろん、理屈上は債権者さえ同意すれば減額は可能なのですが、実務上はほとんどの金融機関がこれを認めていません。

任意整理の場合、一般的には借入額を３～５年かけて返済し、今後の利息はカットするという内容で和解できるケースが多いです。このような和解が成立すれば、毎月の返済額は減りますし、今後の利息負担が無くなるためトータルでの返済総額も減ることになります。

もっとも、債権者によりけりですが、５年以上の長期での分割は認めてもらえないケースが多いです。また、強硬な債権者が含まれる場合には交渉が難航することもあります。中には、分割での返済には一切応じないとか、利息制限法の上限の利率を付さないと和解しないといった強硬な貸金業者も存在します。このような事情で、債権者との交渉がまとまらない場合には、任意整理は諦めて自己破産や民事再生を検討する事になります。

住宅ローンと任意整理

住宅ローンとの関係で言えば、返済中の住宅ローンを任意整理することはまずありません。住宅ローンの場合は自宅に抵当権が設定されていますので、支払いが滞れば抵当権を実行されてしまうからです。

基本的には、住宅ローンを返済中の場合は、住宅ローンはそのまま返済しつづけ、住宅ローン以外の借入について任意整理をする事で解決を図ります。すなわち、住宅ローン以外の借入を任意整理する事でその返済の負担を減らせれば、その分を住宅ローンの返済に回せるようになるので、それで問題が解決する事があるのです。

しかし、他の借入は関係なく住宅ローン自体の支払いが厳しいという場合には、この方法は使えません。この場合は、滞納する前に銀行に返済計画を相談する（リスケジュールをする）か、任意売却をして自宅を手放す事により解決を図ります。

もっとも、任意売却をした場合に売却代金で住宅ローンを完済できず、ローンが残ってしまうことがあります（残るケースの方が多いでしょう）。このように、任意売却後に残った住宅ローンについて任意整理をするということはあり得ます。

→住宅ローンのリスケジュールについて詳しくはこちら

→任意売却について詳しくはこちら

特定調停について

特定調停とは、裁判所を間に入れて債権者と話し合う事で返済の見直しを図る手続きの事です。裁判のような強制力はなく、債権者との交渉次第である点は任意整理と同じです。また、任意整理と同じく特定の債権者だけを対象とする事も可能です。

任意整理との違いは、裁判所が間に入って和解を仲介してくれる点です。ただ、裁判所はあくまでも中立の立場なので、自分に有利に事が運ぶとは限りません。

この点、弁護士等に任意整理を依頼した場合には、自分のためだけに働いてくれますので、任意整理の方が和解条件が良くなるケースが多いと言えます。また、過払金が発生している場合、任意整理であれば依頼した弁護士等が回収してくれますが、特定調停ではそこまではやってくれません。さらに、特定調停が成立した際に作成する調停調書は債務名義となりますので、支払いが遅れたりすると給与等を差押えられる事があります（任意整理が成立した際に交わす和解書にはそのような効力はない）。

特定調停は、自分でも簡単に申立てられますし、費用もあまりかからないのですが、任意整理と比べてあまり利用されていません。上記のとおり、任意整理の方がメリットが大きいですし、特定調停の場合は裁判所に何度も出頭する必要があるなど面倒が多いからです。特定調停は債権者ごとに行う必要があって、一件につき３回くらい裁判所に出頭しなければならないので、仕事などがある場合にはスケジュールの調整も大変なのです。

個人再生について

個人再生とは、債務者の財産を維持したまま債務を減額して、減額された債務を原則として３年間で分割して返済する事に決める裁判手続きの事です。

個人再生には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の２つの手続が用意されています。いずれも継続的な収入が見込める事が利用の条件となっています。この点、小規模個人再生は、継続的な収入が見込める個人を対象にしていて、アルバイトや自営業者等でも利用可能です。これに対して、給与所得者等再生は、会社員など収入の変動幅が少ない個人を対象にしています。しかし、実務上は会社員であっても小規模個人再生を利用するケースの方が多いです。この２つの手続においては、再生計画が成立した後の返済金額の計算方法に違いがあって、小規模個人再生の方が返済金額が少なくなるケースが多いからです。２つの手続の詳しい違いについては別の記事で解説します。

個人再生は民事再生手続きの一つで、住宅ローンなどを除く無担保の借入が５０００万円以下の個人が利用可能です。このように、借入額に限度が設けられていて、しかも個人のみが利用可能となっているため、通常の民事再生よりも手続きが簡略化されています。なお、個人であっても住宅ローン等を除く借入が５０００万円を超える場合は、通常の民事再生手続きを利用する事になります。

個人再生の場合は、任意整理の場合と違って、裁判手続きにより強制的に借金が減額されます。個人再生の中でも小規模個人再生の場合は、一定の債権者が反対しない事が要件となりますが、反対されるケースはそれほどありませんので、あまり気にしなくても大丈夫かと思います。また、個人再生をする際は、任意整理とは違って、全ての債権者を対象としなければなりません。他にも、官報（国が出す機関紙のこと）に氏名や住所が掲載されるといった、任意整理にはないデメリットがある点にも注意が必要です（もっとも官報を読む人はかなり限られています）。

個人再生と後に説明する自己破産との大きな違いは、個人再生では財産を維持したまま債務を減らす事が認められる点です。自己破産の場合は、一定額以上の財産は全て処分して債権者への返済に充てる必要がありますが、個人再生を含む民事再生手続きでは、債務者の財産を維持したまま債務を減らす事が認められているのです。この点から、破産は「清算型」の手続で、民事再生は「再建型」の手続だと言われています。

個人再生は、借入が多くて任意整理での解決は難しいが、自己破産はしたくないと言った場合によく利用される手続きです。少し乱暴かも知れませんが、任意整理と自己破産の中間くらいのイメージで捉えても良いと思います。この点、自己破産をすると自宅などの財産は全て処分されますので、手放したくない財産がある場合に個人再生を利用する事があります。また、自己破産の場合は一定の資格（弁護士等の士業、保険募集人、警備員など）が制限されますので、資格制限を避けたい場合にも個人再生を利用する事があります。さらに、過去７年以内に自己破産をしているなど、自己破産における免責不許可事由がある場合にも個人再生が利用される事があります。

個人再生をした場合、一般的には任意整理をするよりも債務を大きく減らせます。しかし、個人再生によって債務をどのくらい減らせるかは、債務の額、債務者の保有する財産の価値などによって異なりますので、ケースによっては債務がほとんど減らないということもあります。そのあたりの事については、別の記事にて詳しく解説していますので、そちらを参考にして下さい。

住宅ローンと個人再生

個人再生をする場合、住宅資金特別条項（住宅ローン特例）の制度を利用できれば、住宅ローンを支払いつつ債務を大幅に減らす事ができます。この特例を受けたい場合には、民事再生の申立て時に提出する債権者一覧表などにその旨を記入した上、住宅ローンの弁済許可申請書を提出する必要があります。

個人再生の場合は、任意整理とは違って特定の債権者を手続きから外すという事は出来ず、住宅ローン債権者を含む全ての債権者を手続きに含めなければなりません。そして、個人再生が開始すると債権者への返済が禁止され、債権者の側から返済を請求したり、強制執行をしたりすることも禁止されます。これは、特定の債権者が先走って弁済を受けると、債権者間で不平等が生じる恐れがあるため、それを避ける趣旨です。

しかし、住宅ローンのように債権者が担保権を持つ場合は話しが違ってきます。担保権者は、民事再生手続きとは関係なく、その担保権を実行できるとされているのです。なぜなら、そもそも担保権は債務者の倒産等に備えて、他の債権者に優先して債権を回収する為に設定される権利だからです。そして、このような権利のことを「別除権」と言います。

上述したとおり、個人再生が開始すると債務者による弁済が禁止されますので、原則として債務者は住宅ローンの返済を止めなければなりません。ところが、債権者による担保権の実行は禁止されていないため、債務者が住宅ローンの返済を止めてしまうと、担保権が実行されて競売にかけられてしまいます。これでは債務者が生活の本拠となる自宅を失うことになり、債務者の「再建」は難しくなってしまいますので、再建型の手続であるはずの民事再生法の趣旨に合いません。

そこで、このような不都合を避ける為に設けられたのが、住宅資金特別条項（住宅ローン特例）の制度です。すなわち、この制度を利用すると、裁判所から許可を得て住宅ローンの返済を続けることが出来るので、住宅ローンを払いつつ（自宅を保持しつつ）他の債務を減らすということが可能になるのです。

したがって、他の借入が減れば住宅ローンを支払えるというケースの場合には、この制度を利用する価値が大きいと言えます。

ただし、住宅資金特別条項（住宅ローン特例）を利用するには、法律で定められた要件を満たさなければならず、その要件はかなり細かく規定されています。これについては、別の記事にて詳しく説明しますので、知りたい方はそちらを参考にして下さい。

自己破産について

破産とは、債務者の財産を処分して債権者に配当する手続きの事です。破産手続きは債権者または債務者が申立てることが可能ですが、債務者による申立てがほとんどで、債権者による申立ては非常に稀です。そして、債務者が申立てる破産のことを自己破産と呼びます。

自己破産を申立てる場合、通常は破産と一緒に免責許可の申立ても行います。破産手続きと免責手続きは別の手続きとされていて、免責されないと債務者にとっては意味がないからです。そして、破産が終了して免責の許可が下りると債務を支払う義務から一切解放されることになります（借金はゼロになる）。ただし、税金・養育費・不法行為による損害賠償債権など、特定の債権については免責が認められていません。このような債権を非免責債権と呼びます。

自己破産は、個人再生と同じく裁判手続きによって強制的に解決する手続きです。個人再生の場合は、債務者の財産を残したまま債務を減らす事が出来ますが、自己破産の場合は一定額以上の財産は手元に残すことができず、全て処分して売却代金を債権者への返済に回す事になります。その代わり、個人再生の場合とは違い、一切の債務の支払いから解放されます（非免責債権を除く）。

ただし、個人再生と同じく住所や氏名が官報に掲載されるというデメリットはあります。さらに、個人再生にはない一定の資格や免許の制限もあります。例えば、弁護士等の士業、警備員、保険募集人、質屋、古物商など様々な資格や免許が制限を受けます。他にも制限を受ける職種はたくさんありますので、破産をする前にインターネットで調べたり、資格や免許などの監督官庁に確認するようにした方が良いでしょう。

破産の場合には、他の債務整理とは違い、免責不許可事由というものが定められています。この免責不許可事由に該当すると、原則として免責してもらえません。免責が下りないと破産しても意味が無いので、その場合は個人再生や任意整理の利用を検討する事になります。

もっとも、免責不許可事由に該当する場合でも、例外的に裁判所の裁量によって免責してもらえる場合があります（裁量免責）。実際には、本人が深く反省している等の事情がある場合には、裁量免責が認められるケースが多いようです。免責不許可事由がある場合には、裁量免責が認められそうか弁護士等と良く相談した上で、破産を申立てるかどうかを決めるようにしましょう。

例えば、以下のようなケースが免責不許事由に該当します。

• 財産を隠したり、壊したり、不当に安く売った
• 闇金から高利で借入したり、クレジットで購入した商品を換金した
• 特定の債権者にだけ偏って返済をした
• ギャンブルやＦＸなどによる借金・財産の減少
• 債務や給与など嘘の申告をして借入をした
• 帳簿を偽造したり隠したりした
• ７年以内に破産による免責を受けている

これらはあくまでも具体例なので、全ての免責不許可事由を網羅している訳ではありません。個別の案件について免責不許可事由に該当するかどうかは、弁護士等に必ず確認するようにして下さい。

住宅ローンと自己破産

住宅ローンが残っている状態で自己破産をすると、自宅の権利は失うことになります。

自己破産の場合には、個人再生の場合のような住宅ローン特例の制度は存在しません。そもそも、自己破産は「清算型」の手続であり、「再建型」の個人再生とは制度趣旨が違うからです。

また、自己破産を申立てるには「支払不能」の状態にあることが要求されます。もし、住宅ローンだけでも返済するというのであれば、支払不能にあるとは言えないため、破産の申立ては出来ないのです。この点、支払不能な状態にあるかどうかは、外からはわかりにくいですし、具体的な事案において支払不能の判定をする事はとても難しいと言えます。そのため、債務者が返済を停止した場合には、支払不能が推定されることになっています。一般的には、弁護士等に債務整理を依頼すると返済を停止しますので、その段階で支払不能が推定されることになります。

そして、住宅ローンの返済を止めると、住宅ローン債権者によって抵当権が実行され、競売にかけられて自宅の所有権を失う事になります。競売になると、プライバシーが守られなかったり、通常よりも売却価格が安くなってしまう等のデメリットがあるため、破産と併せて任意売却を進める事が多いと言えます。なお、任意売却をする際にリースバックや親族間売買の方法を利用できれば、自宅の権利は失うものの、破産後もそのまま自宅に住み続けられる場合があります。

→任意売却と自己破産のどちらを先にやるべきか

→リースバックについて詳しくはこちら

債務整理が信用情報に与える影響

債務整理手続きを開始すると、手続きの種類を問わず、個人信用情報機関にその情報が登録されます。信用情報機関に情報が登録されると、借入の審査の際にチェックされますので、新規で借入をする事が難しくなります。このことを指して「ブラックリストに載る」と表現される事がありますが、実際にブラックリストなるものが存在している訳ではありません。

現在、日本国内には以下の３つの信用情報機関が存在します。

• 株式会社日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）
• 株式会社シー・アイ・シー（ＣＩＣ）
• 全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）

もっとも、債務整理により信用情報に登録されたとしても、一定の期間が経過すればその情報は消されます。任意整理の場合は完済してから５年間、破産や個人再生の場合は開始決定から５年～１０年間（情報機関によって登録期間が違う）経つと情報が消えます。登録情報が消えるまでの間は、借入の審査で不利になることがあります。もっとも、借入の審査においては信用情報以外の要素（収入・担保・保証人・家族構成・持ち家か賃貸か等）も判断材料となりますし、金融機関によって審査基準は異なりますので、事故情報が登録されている期間中であっても借入ができたケースは存在します。

また、住宅ローンとの関係で言えば、住宅ローンの返済中に他の借入について任意整理をした場合、それが返済中の住宅ローンに影響する事はありません。ただし、新規で住宅ローンを借りたり、借り換えを申し込む場合は、事故情報の登録期間が明けてからでないと審査が厳しくなります。

さらに言うと、債務整理をした金融機関の系列銀行に融資や借り換えを申し込む場合は、事故情報の登録期間が明けたとしても、審査が厳しい可能性はあります。系列の会社間で情報を共有している可能性も否定できないからです。ただ、この点についての情報を明らかにしている金融機関がある訳では無いので、実際のところはどうなのかよくわかっていません。あくまでも、そういった可能性が考えられると言うレベルの話です。

なお、自分の信用情報がどうなっているか知りたい場合は、１０００円程度の手数料を支払えば、各情報機関に情報の開示を請求できます。詳しいやり方は各信用情報機関のホームページに記載されています。

まとめ

これまで説明した通り、住宅ローンの返済が苦しいと言う場合でも、任意整理や個人再生（住宅資金特別条項付）を選択する事で、自宅を手放さずに済む場合があります。どうしても自宅を手放したくないという場合には、手続きの利用を検討してみるのが良いと思います。また、自己破産せざるを得ない場合は、自宅を手放す事にはなりますが、任意売却を行えば競売によるデメリットを回避する事は出来ます。さらに、利用できるケースは限られますが、任意売却の際にリースバックや親族間売買等の手法を採る事ができれば、自宅に住み続けられる場合もあります。ただし、債務整理をすると信用情報への影響が生じますので、その点は承知しておく必要があります。

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