住宅ローンの借換について徹底解説

空前の低金利で借換は今がチャンス

住宅ローンの金利は、日銀の金融政策の影響を受けます。バブル崩壊後の１９９１年に日銀は利下げに踏み切り、１９９９年にはゼロ金利政策を実施しました。その後、ゼロ金利は一時的に解除される事はあっても何度か復活し、ついに２０１６年２月にはマイナス金利が導入されました。

このような日銀の低金利政策に加えて、ネット銀行の台頭による金融機関同士の競争激化もあって、現在の住宅ローンは空前の低金利で借りられますので、今が借換えのチャンスであることは間違いなさそうです。

もし、「かなり低い金利でローンを組んでいるはずだ」と思っていても、ここ数年でさらに金利が低下しているので、借換えを検討してみる価値はあると思います。

借換えによるメリットは、金利差だけでなく残債・残りの返済期間にもよりますが、５００万円以上得をするケースも珍しくありません。例えば、２％の金利で残債３５００万円、返済期間（残り）２５年の場合、金利０.7％で借換えできれば６３０万円ほど総返済額を減らせます。借換えの諸費用に１００万円かかったとしても、５００万円以上の得になります。

もちろん、変動金利の場合は金利が上がるリスクがありますので、必ずしも計算通りに行くとは限りませんが、金利上昇リスクをどうしても避けたい場合は、現在では全期間固定で１％くらいで借りられる商品も出ています。

借換えと繰り上げ返済ではどちらが得か

住宅ローンで得する手段として、借換えの他に繰り上げ返済もあります。

どちらが得かというのは、ケースによりますので一概には言えません。ただ、一般的には繰り上げ返済よりも借換えの方が返済総額が減ることが多いと思われます。

たとえば、上記と同じく２％の金利で残債３５００万円、返済期間（残り）２５年のケースで、５００万円の繰り上げ返済をして、返済期間を２１年に減らすと、２７０万円くらい返済総額が少なくなりますが、借換えに比べるとメリットは低いです。

このようなケースの場合は、わざわざ手持ちの５００万円を使って繰り上げ返済するよりも、借換えのメリットを享受した方が良いでしょう。手持ちの５００万円は他の事に使うなり、万が一に備えて預金するなり出来るのです。

変動金利と固定金利の違い

住宅ローンの借換えの際に、変動金利か固定金利かで迷う方も多いと思います。家を買ったときには、よくわからず不動産業者の言うがままにローンを組んでしまったという方も多いかも知れません。

よく「変動金利は今の金利は安くても金利上昇リスクがあり、固定金利は金利が高めだけど返済額が変わらず安心感がある」という説明がされる事があります。実際にこういう説明をする不動産営業マンや銀行担当者は非常に多いです。しかし、この説明では説明不足であり、お客様に誤った判断をさせてしまう可能性があります。

変動金利の場合は、金利上昇のリスクが確かにあります。しかし、変動金利は日銀の政策金利の影響を強く受けます。すなわち、変動金利が上がるという事は、日銀が利上げを行うという事であり、それだけ景気が回復した事を意味します。であれば、金利の上昇局面では国民の所得も増えており、返済額が上がってもその分を所得の増加でカバーする事が出来ます（景気に応じて自分の所得が上がらないリスクはある）。それと、景気の回復に伴う利上げがいつ頃なのかという視点で経済を予測することも大切です。景気が２年後に回復して利上げが行われるのであれば、固定金利の場合よりも返済が増えるかも知れませんが、それが２０年後であればローンの残高はかなり減っているため、現在の低金利の恩恵の方が大きいはずだからです。

そして、変動金利の場合は、半年ごとに金利の見直しが行われます。しかし、金利が上がればすぐに返済額が上がるというものではありません。５年間は返済額が変わらないルールとなっているからです（５年ルール）。それに、返済額が上がるとしても１２５％以内に抑えるルールもあります（１２５％ルール）。例えば、毎月１０万円の返済であれば、返済額が上がっても１２万５千円以内に収まるのです。ちなみに、１２５％ルールが発動された事は今まで一度もありません。すなわち、そこまで大きく金利が上がった事が過去に一度も無いということです。

固定金利の場合は、適用金利が変わらず返済額が一定なので安心だとよく言われます。しかし、金利の下降局面では所得が減るのが一般的なので、返済がきつくなるかも知れません。また、これ以上金利が下がらないにしても、現状維持が長く続いた場合は、変動金利に比べて支払い総額が多くなるというリスクはあります。それに、返済開始当初の残高が多い時期に高い金利を払うので、元金の減少が変動金利に比べて遅くなるというデメリットもあります。

→変動金利と固定金利の選び方について詳しくはこちら

店頭金利と適用金利の違い

変動金利にせよ固定金利にせよ、借りる際の金利は金融機関によって異なります。

ローンや預金の基準となる「店頭金利」が金融機関ごとに設定されているからです。店頭金利は、市場の金利動向に合わせて各金融機関が独自に設定するものです。そして、ローンや預金の基準となる金利なので、基準金利とも呼ばれています。

しかし、住宅ローンを借りる際に、店頭金利がそのまま適用されることは少ないです。通常は金利優遇措置の適用を受けられるので、店頭金利よりも低い金利で実際には借りられます。そして、実際に借りる際の金利のことを「適用金利」と言います。優遇を受ける際の条件は、金融機関によって異なりますが、年収や職業が考慮されたり、給与口座やネットバンキングの利用が条件とされることが多いです。

「店頭金利」が「定価」で「適用金利」が「割引価格」だと考えるとイメージしやすいかも知れません。

なお、変動金利の場合は、「短期プライムレート＋１％」で店頭金利が設定されるケースが多いです。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けに短期（１年以内）で貸し出す際に適用される最優遇金利（プライムレート）のことです。そして、短期プライムレートは、日銀の政策金利の影響を受けて決まり、都市銀行のレートが一つの基準となっています。ここ１０年以上、短期プライムレートは１.４７５%で、主要銀行の店頭金利は２.４７５%となっています。

いくら借りられるか

借換えの場合、ローンを組んだ時よりも収入が減ってしまっているという方もいるかも知れません。その場合、いくらまで借りられるのか心配になると思います。そこで、ご自身が借りられそうな金額を予め把握しておく事をお勧めします。

金融機関ではローンの焦げ付きのリスクを避けるため、無理なく返済可能な金額だけ融資します。そこで、「返済比率」と「審査金利」という２つの基準を使って、無理なく返済可能な金額を計算し、その額が借入限度額とされます。

まず、返済比率というのは、税込み年収のうちの返済に占める割合です。例えば、年収６００万円で毎月１５万円（年１８０万円）を返済する場合、返済比率は３０％となります（１８０万円／６００万円×１００＝３０％）。返済比率の数値は金融機関によって異なりますが、年収４００万円以上であれば３５％以内、４００万円未満であれば２５％～３０％以内と決められている事が多いです。

次に、審査金利というのは、実際に貸し付ける際の金利ではなく、審査の為に設定する金利です。金融機関の審査では、余裕を持って返済可能か判断するため、審査金利は実際に借りるときの金利よりも高く設定されます。今では１％未満で借りられるローンも多くありますが、審査の際には、例えば金利が３％に上がっても返済可能なのかという観点から厳しめに審査されます。審査金利は金融機関が公表している訳ではありませんが、現在であれば３％前後の金利が審査金利とされる事が多いと思われます。

例えば、仮に年収６００万円で、返済比率３５％、審査金利３％、返済期間３５年で計算すると、約４５４７万円借りられる事になります。ただし、他に借入がある場合には、その返済も返済比率に含めて計算するので、借りられる金額が減ってしまいます。この例において、車のローンを年間３６万円（毎月３万円）支払っている場合、借入可能額は約３７６７万円となります。このような計算は、ネットで簡単にできますので、試してみることをお勧めします。

→計算はこちらからできます

団信に加入できない場合

住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険（団信）への加入が条件となることがほとんどです。団信とは、住宅ローンの返済に対する保障に特化した生命保険のことです。

団信に加入していると、返済途中で借主が死亡や高度障害となった場合に、保険会社が銀行などの債権者に保険金を支払うことで住宅ローンが完済となります。したがって、借主やその家族にとっては、返済が無くなる上にそのまま自宅に住み続ける事ができ、もしもの時の備えになります。また、金融機関にとっては、住宅ローンが焦げ付くリスクを回避できる事になります。

借換えをする場合、既に加入している団信の保障は終了しますので、借換え先で改めて団信に申し込む必要があります。その際に、健康上の理由などから団信に加入出来ずに借換えが出来ない、という事もありますので注意が必要です。

健康上の理由などから団信への加入が難しい場合は、以下のような選択肢が考えられます。

• ワイド団信に加入する
• フラット３５を利用する
• 法定相続人（配偶者・子など）を連帯保証人として申し込む
• あえて借換えをしない

ワイド団信とは、健康上の理由などで通常の団信に加入できない人に向けた、審査基準を緩和した団信のことです。審査基準は引き受ける保険会社によりますが、糖尿病や心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、肝機能障害、うつ病等でも加入できた実績はありますので、試してみる価値はあります。ただし、通常の団信の保険料が金利に含まれているのに対して、ワイド団信の保険料は金利に上乗せされます（０.２～０.３％くらいの上乗せが多い）。

フラット３５であれば、団信への加入は任意とされていますので、利用を検討する価値はあります。しかし、団信に加入しないと、万一のときにローンが払えず、家を失う可能性があります。したがって、加入中の生命保険や退職金などで借入額を完済するのに十分であるか、確認しておいた方が良いでしょう。

それ以外の場合は、金融機関の個別対応となりますが、法定相続人（配偶者・子など）を連帯保証人として申し込む方法が考えられます。その際に、生命保険等で法定相続人がローンを完済できる手当がされていたり、不動産や預金・退職金などの資産から完済可能である事を証明できれば、団信の条件を外してもらえる事もあります。付き合いが深い金融機関の方が柔軟に対応してくれる可能性が高いので、そのような金融機関があれば、そこで申込む方が成功率は上がると思います。

借換えをすると、既に加入している団信の保障は終了しますが、健康上の問題があると、生命保険への加入も難しくなるので、既に加入している団信は貴重な存在と言えます。したがって、改めて団信に加入できない場合には、既に加入している生命保険等で住宅ローンを完済できる手当が出来ない限り、無理に借換えをしない方が安全だと言えます。万が一の事があった際に、更に家まで失うのでは、悔やんでも悔やみ切れません。目先の利益にとらわれず、あえて借換えをしないという選択肢も忘れてはいけません。

団信の特約で保障を広げる

通常の団信では、死亡や高度障害の場合には保障されますが、それ以外の理由で返済能力が無くなった場合は保障の対象外となります。負担は増えますが、借換えを機に団信に特約を付けて、保障範囲を広げることも出来ます。

通常の団信において、死亡以外の場合で保障される範囲は次の通りです（住宅金融支援機構の場合）。

1. 　両眼の視力を全く永久に失ったもの
2. 　言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
3. 　中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
4. 　胸腹部臓器に著しい傷害を残し、終身常に介護を要するもの
5. 　両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
6. 　両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
7. 　１上肢を手関節以上で失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
8. 　１上肢の用を全く永久に失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったもの

要するに、視力や手足を失ったり、常に介護が必要となるなど重い障害を負った場合には保障を受けられますが、がん・脳卒中・糖尿病などの病気で働けなくなった場合は、保障の対象外とされているのです。

そこで、団信に特約を付けることで、がん等の病気で働けなくなった場合にも保障を受ける事が可能になります。がん保障、三大疾病保障、八大疾病保障などがあります。特約には保障の対象となるための条件が細かく設定されていて、罹患するとすぐに住宅ローン残高が０になるタイプ、症状が一定期間続くと住宅ローン残高が０になるタイプなど、色々あるので契約時に保障内容をしっかり確認することが大切です。

ただし、特約を付ける場合は加入時の年齢制限に注意が必要です。年齢制限は商品や引き受ける保険会社によりますが、４６歳くらいから年齢制限にかかり始め、５０歳になると選べる選択肢がかなり少なくなります。

団信の保障は、住宅ローンに特化しているため、医療費などは保障の対象外です。医療費等の保障を受けるには、別途生命保険に加入する必要があります。また、団信と他の生命保険との保障内容の重複を避けて、無駄な保険料を払わないようにする事も大切です。一般に、年齢が若いほど団信の保険料は割高なので、若い人の場合は出来るだけ民間の生命保険でカバーするようにした方が得になるケースが多いです。

当然ですが、特約を付けて保障の範囲を広げると、その分の保険料がかかります。保険料は金利に上乗せするか、別に支払う必要があります。

ちなみに、特約はあとから付ける事はできません。とは言え、契約時に闇雲に特約を付ける事はお勧めしません。民間の生命保険などの保障でもカバー出来ますし、民間の生命保険であれば必要な時にいつでも加入出来るため、後から必要に応じて生命保険への加入を検討すれば良いからです。

また、特約の保険料が金利に上乗せされるタイプの場合は、途中で解約することもできません（保険料を別途払うタイプの場合は解約可能なこともある）。したがって、特約を付けるのであれば契約時にしっかりと検討する必要があります。

借換えを機にリフォームをする

念願のマイホームを購入したとしても、住んでいるうちに設備が劣化したり、思っていたよりも使い勝手が良くない所に気が付く事は、よくあることです。そんなときは、借換えを機にリフォームをすることも検討してみましょう。

多くの銀行では、借換えの住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことが出来ます。リフォームローンを別で借りると２％～５％くらいの金利かかりますが、今では０.５%くらいで住宅ローンの借換えができるので、リフォーム費用を借換えの住宅ローンに組み込んだ方がお得です。

そして、借換えにより毎月の返済額や返済総額が減るので、借換えの住宅ローンにリフォーム費用を組み込めば、実質負担ゼロでリフォームできることもあるのです。ただし、リフォーム費用の組み入れの上限は５００万円とされる事が多いので注意して下さい。

なお、リフォームしたい箇所の損害の原因によっては、火災保険で補償される場合があり、その場合はリフォームの為のローンすら必要ありませんので、事前に保険会社に確認しておきましょう。保険の契約内容によりますが、火災以外にも「風災・落雷・雹災・水災・雪災・盗難・水漏れ・破損等」が保障される場合があります。ただし、経年劣化による損害については補償されません。

借換えにかかる諸費用

借換えの際には、以下のような諸費用がかかります。諸費用の額は融資額と返済年数により異なりますが、４０万円～１４０万円位に収まるケースがほとんどです。

印紙代	契約書に貼付する印紙代。借入額１０００万円超５０００万円以下の場合２万円かかる。
事務手数料	金融機関によって異なるが２万円～３０万円くらい。融資額の１～２％程度という場合もある。
登録免許税	抵当権設定は借入額の０.４%（軽減税率の適用条件を満たせば０.１%）。抵当権抹消は不動産１個につき１０００円。
司法書士報報酬	司法書士によるが５万円～１０万円くらい。銀行が司法書士を指定する場合もあれば、自由に選べる場合もある。
繰上返済手数料	金融機関によって異なるが０～３万円くらい。ネット経由だと割引や無料になる金融機関もある。
保証料	保証会社に保証を依頼する手数料。「一括前払いか」と「金利上乗せ」の支払い方式がある。金利上乗せの場合は０.２％くらいの事が多い。保証料が不要な金融機関もあるが、その他の貸付け条件が厳しくなる事が一般的で、必ずしもお得とは限らない。
戻し保証料の手数料	元の住宅ローンの保証料を一括前払いした場合、未経過分の保証料が戻る。借りてからの期間が短いほど多く戻る。金利上乗せで払っていた場合は戻らない。戻し保証料の手数料は１万円くらいの事が多い。

借換にかかる諸費用につき、ある都市銀行の手数料を例に、融資額と返済年数ごとに以下の表にまとめてみたので、参考にして下さい。なお、登録免許税を０.４％、保証料は一括払い方式として計算しています。保証料を金利上乗せにする場合は、諸費用の合計額から保証料の額を引いた額がおおよその諸費用の額となります。

例）融資額１５００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	６.０	６.０	６.０	６.０	６.０	６.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	１２.８	１７.９	２２.２	２５.８	２８.７	３０.９
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	３９.５	４４.６	４８.９	５２.５	５５.４	５７.６

例）融資額２０００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	８.０	８.０	８.０	８.０	８.０	８.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	１７.０	２３.９	２９.６	３４.５	３８.２	４１.２
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	４５.７	５２.６	５８.３	６３.２	６６.９	６９.９

例）融資額２５００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	１０.０	１０.０	１０.０	１０.０	１０.０	１０.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	２１.３	２９.９	３７.０	４３.１	４７.８	５１.５
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	５２.０	６０.６	６７.７	７３.８	７８.５	８２.２

例）融資額３０００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	１２.０	１２.０	１２.０	１２.０	１２.０	１２.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	２５.６	３５.９	４４.５	５１.７	５７.４	６１.８
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	５８.３	６８.６	７７.２	８４.４	９０.１	９４.５

例）融資額３５００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	１４.０	１４.０	１４.０	１４.０	１４.０	１４.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	２９.９	４１.９	５１.９	６０.３	６６.９	７２.１
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	６４.６	７６.６	８６.６	９５.０	１０１.６	１０６.８

例）融資額４０００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.２	２.２	２.２	２.２	２.２	２.２
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	１６.０	１６.０	１６.０	１６.０	１６.０	１６.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	３４.１	４７.９	５９.３	６９.０	７６.５	８２.４
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	７０.８	８４.６	９６.０	１０５.７	１１３.２	１１９.１

例）融資額４５００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	１８.０	１８.０	１８.０	１８.０	１８.０	１８.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	３８.４	５３.９	６６.７	７７.６	８６.１	９２.７
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	７７.１	９２.６	１０５.４	１１６.３	１２４.８	１３１.４

例）融資額５０００万円の場合

	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年	３５年
印紙代	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０	２.０
事務手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
登録免許税	２０.０	２０.０	２０.０	２０.０	２０.０	２０.０
司法書士報酬	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０	１１.０
繰上返済手数料	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３	３.３
保証料	４２.７	５９.９	７４.１	８６.２	９５.６	１０３.０
戻し保証料の手数料	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１	１.１
合計額	８３.４	１００.６	１１４.８	１２６.９	１３６.３	１４３.７

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