競売ってどんな制度？

競売とは

お金を貸したのに借主（債務者）が返さない場合、貸主（債権者）は貸したお金（債権）を回収するために、民事執行法という法律に基づいて裁判所に申立てをして、債務者の財産を差押えて強制的に売却させ、売却代金から債権を回収する事が出来ます。このように、債権の回収のために債務者の財産を強制的に売却する手続きのことを「競売」と言います。売却の対象となる財産が不動産である場合、その競売手続きのことを「不動産競売」と呼びます。これから、不動産競売についての基本的な概要を説明していきます。

不動産競売の種類

不動産競売には、①不動産強制競売、②担保不動産競売、③形式的競売の３種類があります。

不動産強制競売

不動産強制競売は、判決等の「債務名義」を元に行う競売の事です。債務名義とは、競売など強制執行をする際の「許可証」のようなものです。債務名義にはいろいろありますが、代表的なものは裁判所の判決です。

なぜ強制執行にあたって債務名義が必要になるかと言うと、債権者の言い分や借用書だけで強制執行ができるとすると、その内容が不当なものであった場合、債務者に損害を与えてしまうからです。例えば、債権者がお金を貸したと嘘をついているかも知れませんし、借用書も脅して書かせたものかも知れません。そのため、強制執行をするには、裁判所の判決など債権者の権利を公的に証明できるものが、債務名義として要求されているのです。

ただし、債務名義があるからといって、それだけで強制執行が認められる訳ではありません。例えば、債権者が東京地裁で勝訴判決をもらったとしても、東京高裁でさらに争わている場合は、東京地裁の判決を債務名義として強制執行することは出来ません（仮執行宣言付きの場合を除く）。

そこで、強制執行するためには債務名義に「執行文」を付けてもらう事が更に必要となります。すなわち、債務名義を作った裁判所に行って、判決が確定しているなど執行できる状態にある事を確認してもらい、そのお墨付きをもらう必要があります。具体的には、「ＡはＢに対し、この債務名義により強制執行できる。」等の文を一筆書いてもらい、その用紙を判決書に合綴してもらう事になります。

担保不動産競売

担保不動産競売は、抵当権等の担保権に基づいて行われる競売の事です。手続きは不動産強制競売の場合とほとんど同じですが、債務名義が不要である点が大きく異なります。担保不動産競売を申立てる場合、債務名義は不要とされていますが、担保権の存在を証明する登記事項証明書などの提出が必要になります。

そして、実際の競売のうちのほとんどが、この担保不動産競売と言っても良いと思います。つまり、上記の不動産強制競売が行われるケースは、実際にはとても少ないと言えます。担保不動産競売と不動産強制競売との見分けについては、競売の事件番号を見るとわかります。担保不動産競売の場合は、「令和〇年（ケ）第〇〇号」という事件番号が付され、不動産強制競売の場合は、「令和〇年（ヌ）第〇〇号」という事件番号が付されます。

現実の競売不動産には、抵当権等の担保が複数付けられている事が多く、無担保の債権者が配当を受けられるケースはあまりありません。それゆえ、事件番号（ヌ）の事件を見かける事はとても少ないのです。逆に言えば、事件番号（ヌ）の事件において、買受けを検討する場合は特に注意を払う必要があります。なぜなら、配当の見込みが低いのに競売を申立てる債権者は、かなり強硬で気合が入っており、強引な手法で競売を妨害してくるケースも中にはあるからです。また、このような競売手続きは、無余剰等の理由で裁判所によって途中で取消される事もあります。

形式的競売

形式的競売は、上記の２つとは異なり、債権の回収を目的とするのではなく、換価する事自体を目的とする競売の事です。例えば、不動産を共有している場合において共有状態を解消したい場合、不動産を現物で分けることが難しいケースもあります。とくに都市部などでは土地が狭いため、接道や上下水道・ガス管の配置の都合などの理由から、現物で分けることが現実には難しい場合が少なくありません。そのような場合、競売で不動産を換価して売却代金を共有者で分け合うという手段を用いる事があります。こよのうな場合の競売のことを形式的競売と呼びます。

他にも、遺産分割や破産手続き上の換価など、不動産を売却してお金に換える必要があるときに、その手段として形式的競売が利用される事があります。

競売と一般の不動産売買との違い

競売と一般の不動産売買との違いについてこれから説明していきますが、これから説明するような違いがある事は、競売不動産を買受ける際のリスクであると同時に、競売物件にお買い得な物件が数多く存在する理由にもなります。

競売市場では、まず一般の不動産取引市場ではお目にかかれないような面白い物件も存在しており、こういう物件は一見するとただのボロ物件ですが、その中には磨くと光るダイヤの原石のような物件も存在します。そのような、ダイヤの原石を掘り当てる事は実際にはかなり難しいところですが、それを探し当てるところに競売の醍醐味があるのかも知れません。

では、これから競売と一般不動産売買との違いを説明していきます。

• 消費者保護のための制度が存在しない
• 契約不適合責任を問えない
• 引渡しが保証されていない
• 物件調査がしづらい
• 融資の利用が難しい

消費者保護のための制度が存在しない

一般の流通市場で不動産を買う場合、売主・買主との間の売買契約に基づいて取引がなされ、通常であれば宅建業者が取引を媒介・代理する事になります。すなわち、国が認めた不動産取引のプロである宅建業者のサポートが受けられ、万が一の事があればその宅建業者に対して責任を問う事も出来るのです。宅建業を営むためには国や都道府県からの免許が必要となり、免許を受けるには宅地建物取引士の資格者を置かなければなりませんので、宅建業者であれば不動産取引における最低限の資格や能力がある事は担保されています。加えて、売買契約をするにあたり資格のある宅地建物取引士による重要事項説明が義務付けられており、重要事項説明にミスがあって損害を受けた場合には、宅建業者の責任を問う事も出来ます。したがって、宅建業者を通じて不動産を買う場合は、一定の消費者保護が図られている事になります。

これに対して競売の場合は、購入窓口となる裁判所は、競売手続きを行うだけで物件に関しては一切責任を負ってくれません。また、宅地建物取引士による重要事項説明のような制度も存在しません。一応、裁判所による物件調査の内容が事件記録として公表されていますが、その内容はあくまでも調査時点のものに過ぎず、入札や買受けの時までに状況が変わる事もありますし、内容の正確性について裁判所が責任を負う訳でもありません。つまり、競売での買受けは完全に自己責任となります。したがって、一般の方が競売で買い受ける場合は、競売を取り扱う宅建業者などを利用する方が無難だと言えます。

契約不適合責任を問えない

競売と一般の不動産売買との違いで注意が必要なのは、競売不動産には、民法上の契約不適合責任が適用されない点です。

一般の不動産売買であれば、購入した物件に物理的な瑕疵（欠陥のこと）があった場合、売主に対して契約不適合責任を追及できます（特約で免責した場合は別）。例えば、購入した物件の土台が腐食していたことが後で判明した場合、買主は売主に対して、補修や損害賠償を請求したり、契約を解除するなどして責任を問う事が出来ます。

しかし、競売の場合は、買い受けた物件に物理的な瑕疵があった場合でも、裁判所や元の所有者の責任を問う事は出来ず、自分の責任で補修するしか無いのです。

引渡しが保証されていない

一般の不動産売買では、代金の支払いと引き換えに、売主から登記の移転と引渡しを受けられます。

しかし、競売不動産の場合は、代金を支払うと登記の移転までは裁判所でやってくれるのですが、引渡しについては完全に自己責任となっています。つまり、買い受けた物件を占有している人がいた場合、自分で交渉をしたり裁判手続きを申立てる事で、引渡しを受ける必要が生じます。

また、購入した物件に残置物がある場合には、買受人が勝手に処分する事は許されません。勝手に処分すると、民事上の不法行為責任や、刑事上の窃盗罪、器物損壊罪等に問われかねません。この場合、残置物の所有者などと交渉するか、法的手段により強制的に処分することになります。

物件調査がしづらい

一般の取引市場で宅建業者を通じて不動産を購入する場合、契約締結までに宅建業者が物件調査をしてくれて、重要事項説明においてその内容を説明してくれます。売主は自らの意志で売却するわけですから、通常は宅建業者による物件調査に対して協力的です。

これに対して、競売不動産の場合は、裁判所の執行官が物件調査を行い、その内容が事件記録にて公表される事になります。しかし、競売不動産の所有者は競売を望んでいないのが通常ですから、物件調査において所有者からの協力を得る事は難しいと言えます。もちろん、所有者が調査を拒んだとしても、執行官には調査に必要な強制的な処分（開錠技術者の利用、窓・扉等の損壊を伴う強制開扉等）が認められるので、最低限の調査は可能と考えられますが、所有者しか知りえないような事情を聞き出したりする事までは、難しいかも知れません。

また、同様の理由から、買受希望者が自ら競売不動産を調査をする場合にも限界があります。所有者が競売を望んでいない以上、敷地への立ち入りや室内を見せてもらったりといった協力が得られる事は、ほとんどないからです。一応、民事執行法には内覧の制度がありますが、実務上はほとんど利用できないと言うのが実状です。

融資の利用が難しい

一般に不動産を購入する場合は、住宅ローンなどの融資を利用する事がほとんどです。しかし、競売の場合は、融資を利用するにはまだハードルが高いと言えます。

融資を受けて不動産を購入する場合、融資と同時にその物件に担保を設定して登記するのが普通です。なぜなら、そうしないと万が一借り逃げされた場合に、銀行が大損してしまうからです。ところが競売では、買受人が代金を納付した後に所有権の登記が移転されるので、融資と同時に銀行が担保権の登記をするという事が、昔は出来ませんでした。

しかし、１９９８年に民事執行法が改正され、買受人への所有権移転登記と銀行の担保権設定登記が同時に出来る制度が設けられたため、競売でも融資を利用できるようになりました。とは言え、現在でも融資に積極的でない金融機関や担当者も多く、個人で融資の申し込みに行っても門前払いされるケースが多くあります。そのような場合は、融資申し込む際に競売代行業者などに同行してもらう方が良いと言えます。

競売だとどのくらい安く買えるか

競売での買受けは、一般の不動産取引とは上述したような点で違うため、市場価格よりも安値でお目当ての物件を手に入れる事が出来ます。それでは、競売だと通常よりもどのくらい安く買えるのでしょうか。

この点、一般には市場価格の５０％から８０％程度と言われていますが、地域性や物件ごとの差が大きいため、一概にどのくらい安くなるかを申し上げる事は難しいと言えます。それよりも、競売不動産の価格の決まり方を知っておく事で、検討している物件がお得かどうかある程度判断できるようになりますので、まずはそれについて説明します。

競売では、裁判所が「売却基準価額」という入札の基準となる価格を決めます。そして、売却基準価額をもとに「買受可能価額」（入札可能な最低額のこと）が決められ、ほとんどの場合は買受可能価額は売却基準価額の８０％とされています。

この「売却基準価額」を決める際には、物件の評価額に「競売市場修正率」という係数（０.５～０.８くらい）を掛けて金額を出します。わかりやすく言うと、競売というだけで市場価格の５０％から８０％くらいの価格と評価されるのです。競売市場修正率は、地域差があるので管轄の裁判所によって異なります。

他にも、市場性修正、占有減価修正、管理費等の滞納などを係数にしたものを、基礎となる物件価格に掛けて評価額を算出しています。とくに減価が無ければ１.０の係数が用いられますが、減価がある場合には基礎となる物件評価額に０.５とか０.８とかいった係数を掛けて評価額が算出されます。例えば、事故物件・建蔽率、容積率オーバー・無道路地・農地等で市場では売りづらい物件の場合は市場性修正０.２、買受人が対抗できない占有者が存在する場合は占有減価修正０.５、管理費の滞納がある場合は０.８などと言った具合に、物件ごとの状況や特性に応じて係数を決めて評価額を算出します。

すなわち、競売不動産の売却基準価格は、基本的には通常の価格の５０％から８０％くらいで、その他の減価要因があればそれも加味した上で決められる事になっています。

とは言え、売却基準価額の安さの具合は、物件ごとにかなり異なるのが実情です。その理由は様々ありますが、一番大きな理由としては、競売における評価手法と現実の取引相場との乖離にあると考えられます。例えば、競売で土地を評価する場合、公示地等の価格が根拠とされますが、一般の不動産取引では公示地等の価格よりも、むしろ近隣での成約事例や売出事例を参考に値段を付ける事が多いです。また、競売ではマンションを評価する際に、土地と建物とを別々に評価して金額を出すので、高層マンションなど専有部分に比して土地の持分面積が少ない場合には土地の評価が低くなり、その影響でマンション全体の評価も低くなる事がありますが、一般の不動産取引では近隣の成約事例や売出事例を参考に値段を付ける事が多いため、土地の持分面積の多寡は価格にあまり影響しません。

このような事から、売却基準価格はあくまでも参考程度に留めておき、実際の市場価格を自ら調査した上で入札の可否を検討する事が大切です(もっとも買受可能価額以下での入札はできませんが・・・）。

また、とくに首都圏の主要都市では、売却基準価格以下で買える物件は現在は非常に少なくなっています。それどころか、都心の人気エリアなどでは市場価格に近い価格での落札も見受けられます。とは言え、物件による差が激しいので、単純に「競売はそんなに得ではない」と言う事はできません。このような状況下では、以前にも増して物件を見極める目利きが重要になって来ているのです。

競売にかかる費用

競売不動産を買受けるにあたっては、買受代金のほかにも、以下のような様々な付帯費用がかかります。これを踏まえて、競売不動産の取得にどのくらいお金を回せるのか検討する必要があります。

特にに注意すべきなのは、資金計画に十分なゆとりを持たせる事です。競売不動産には、一般の流通不動産には無い特有のリスクが存在しますので、ギリギリの資金計画で買受けをすると、万が一の場合に大きな痛手を被る可能性があるからです。

登録免許税	所有権移転登記・担保権等抹消登記に必要。買受代金納付時に納付しなければならない。
不動産取得税	不動産の取得に対する課税。不動産取得後に都道府県税事務所から納付の通知が来る。
内装工事費用・鍵交換費用	リフォーム等をする場合にかかる費用。競売物件は原則として室内を見られず予測は難しいため、余裕を持って多めに見積もるようにしたい。
立退き費用・残置物の撤去費用	引渡命令の発令やそれに基づく執行のための費用。また、早期の立退きを実現させるためには、引っ越し代等の立退料を負担した方がスムーズに行く場合もある。
滞納管理費	物件がマンションの場合、区分所有法により買受人が滞納管理費の支払債務を承継する事になる。ただし、５年で時効にかかるため、滞納が長期にわたる場合には時効を援用できる事がある。
業務委託費用	競売代行業者等に物件調査や入札手続きの代行を依頼する場合、それに対する報酬が必要となる。

競売にまつわるトラブル

競売にまつわるトラブルで最も多いのは、今も昔も変わらず「物件の引き渡し」にあると言えます。これまで、競売物件への入札が一般人にとってハードルが高いと考えられていた大きな理由はこの点にあります。

現在では、民事執行法の度重なる改正の効果があって、「占有屋」などの悪質な占有者は激減しておりますし、買受けにあたり十分な調査をする事で、こういったトラブルはかなりの割合で避ける事は可能ですから、必要以上に競売を恐れるべきではありません。

しかし、競売の場合は所有者の協力を得られない等の理由から物件調査に限界があるのは事実ですし、法律の規定も複雑で素人にとっては難しいものであるため、トラブルが起こりやすい事には変わりがありません。

ここで一つ競売にまつわる有名な事件を紹介したいと思います。

練馬一家５人殺害事件

この事件は、１９８３年に東京都練馬区で起こった事件で、競売物件を買受けた不動産鑑定士（以下Ａという）が、物件の引渡しに応じない一家５人を殺害して、その遺体を鋸や肉挽き機を使ってバラバラにして遺棄したという事件です。被害者には子供や幼児も含まれており、凄惨で痛ましい事件であったと言えます。

この事件をめぐっては、インターネット上でも様々な論評がなされており、その多くは「被害者側の落ち度も大きい」とか「子供まで殺すのはやりすぎだ」と言った内容ですが、ここでは事の善悪ではなく、事件が起こってしまった根本的な原因について考える事で、競売不動産を買受ける際の教訓にしたいと思います。

裁判所の事件記録を誤解していた

事件の内容を調べると、Ａは競売において公表される裁判所の事件記録を誤解しており、すぐにでも引渡しが受けられると思い込んでいたようです。

本件では、物件の元々の所有者は被害者の親族が経営する会社であり、物件には銀行の根抵当権など複数の担保権が設定されていました。所有者はその物件に被害者家族を住まわせて賃料も受け取っていたようですが、裁判所の事件記録には、占有者の権原は買受人に対抗できないと記載されていたようです。買受人であるＡは、この記載の内容から、引渡命令の発令を受ける事ができ、すぐにでも強制執行ができると思い込んだようです。

しかし、当時の民事執行法では、物件を正当な権原によって占有する者がいる場合、その権原が買受人に対抗できないものであったとしても、引渡命令は認められていませんでした(法改正により、現在では買受人に対抗できない権原に基づく占有者には引渡命令を発令する事ができる）。すなわち、通常の明渡訴訟を起こして勝訴判決を得てからでないと立退きの執行が出来なかったのです。この点、引渡命令であれば、書面だけの審理であるため問題が無ければ数日で発令され、迅速に強制執行ができるのですが、訴訟の場合は判決が出て強制執行できるまでには早くても半年前後の期間がかかってしまいますので、買受人にとっては、引渡命令が可能かどうかが大きな問題となるのです。

無理な資金計画を組み転売利益を狙っていた

本件の買受人であるＡは、引渡命令が受けられない事を知ってから急いで明渡訴訟を提起したようですが、被害者側による裁判の引き延ばし等もあって、思うように訴訟が進まなかったようです。Ａは物件を買受けるための資金として１億円を超える融資を受け、自宅や事務所から定期預金に至るまでほぼ全ての資産を担保に入れており、金利の支払いだけでも月に約１００万円ほどの負担があったようです。それに、転売先の不動産業者も既に決まっており、引渡しが遅れた場合の違約金を３０００万円として契約していたようです。

引渡しが長引くにつれ、Ａは「このままでは転売先との約束を反故にすることになり違約金を請求されるし、そうなれば転売益どころか自分が破産してしまう」と思い詰めるようになり、ついには「一家全員を殺害すれば、占有する者は誰も存在しなくなる」と考え、凶行に至ってしまいました。

被害者一家は６人家族でしたが、犯行当日には、長女だけが林間学校に行っていて不在でした。Ａは家にいた５人を殺害してから、長女も殺害すべくその帰りを待っていたところ、通報により駆け付けた警察官に逮捕されたようです。Ａが長女の帰りを待っていたのは、一人でも生き残るとその人から占有を主張されてしまうため、全員殺す必要があると考えたからです。

事件からの教訓

この事件は、非常に痛ましく悲しい事件ではありますが、事件からは以下のような教訓を得る事ができます。

• 裁判所の事件記録を正確に読み解く事
• 資金や時間に余裕を持って買受けをする事

競売においては、裁判所の事件記録を正確に読み解く事が必要ですが、それには法律や不動産についての知識が必要です。内容の理解が難しい場合には、専門家に相談する事でリスクを回避した方が無難です。専門家を頼る場合には、もちろん報酬が発生しますが、それは必要経費と考えておくべきです。

また、競売においては、事前の物件調査などに限界があるため、想定外の出来事が起こる事もあり得ます。そのような事態になった場合の損害を予め計算しておき、そのうえで、資金や時間に余裕を持たせて入札に臨むようにしましょう。ギリギリの資金計画で短期間に転売益を得ようとするなどといった、危険極まりない行為は間違ってもするべきではありません。

まとめ

競売不動産には、一般の不動産にはないリスクがある反面、お買い得な物件も多く存在します。

競売には特有のリスクがありますが、専門家を活用するなどして事前にしっかりと調査をしておけば、かなりの程度防ぐ事が出来ますし、現在では法律も整っていますので、一般の方でも安心して入札する事ができるようになっております。

ただし、リスクをゼロにする事は出来ず、予期せぬ事態が発生する事もありますので、予め最悪の事態を想定しておき、そのうえで資金や時間に余裕を持って入札に臨む事が大切だと言えます。

お電話でのご相談は無料です！04-7192-7623受付時間 9:00-20:00 [年中無休 ]

WEBでのお問い合わせはこちら