ローンの返済に悩んでいませんか？

失業・病気など収入減により住宅ローンが払えない
離婚により負担が増えて住宅ローンが払えない
不動産を担保にローンを組んだが払えない
保証人となり不動産を担保に入れたが返済が滞り督促を受けている
ローンを滞納して金融機関から電話や督促状が届いている
一括返済するよう請求されている
裁判所から競売の通知が届いている

返済のことでの悩みは、強いストレスになります。自暴自棄になったり、頭が真っ白で何も考えられなくなることも、珍しいことではありません。中には、自ら命を絶ってしまうという、とても悲しい選択をされる方もいらっしゃいます。もし、あなたが返済のことでお悩みなら、悩みながらも行動した結果、このページにたどり着いたのだと思います。まずは、そんなご自身の行動力を褒めてあげて下さい。そして、「解決策が必ずある」ということを、まずは知って下さい。

世の中には、どう頑張っても解決できない問題がたくさんあります。むしろ、頑張れば解決できる問題の方が少ないのかもしれません。しかし、これだけは断言出来ます。住宅ローン・不動産担保ローン・カードローンなど、借入内容を問わず、借金問題の中に解決できない問題は存在しません。

住宅ローンなどの悩みはどこに相談すべき？

多くの方が、ローン問題の相談先として思い浮かべるのは、弁護士や司法書士ではないでしょうか？債務整理のテレビCMや、電車内広告などをご覧になったことのある方も多いかと思います。弁護士や司法書士に相談することは、もちろん間違いではありません。しかし、住宅ローンなど不動産を担保にお金を借りている方の場合は、ローン問題に強い不動産会社にも相談することをお勧めします。

なぜなら、不動産や住宅ローンの取り扱いが問題解決の鍵となるケースはとても多いからです。したがって、日頃から不動産や住宅ローンを扱っている、不動産取引のプロである私たちの力を是非ご活用ください。

どんな解決方法があるの？

当社では、「任意売却」という方法で問題解決のお手伝いをしていますが、ご事情によって解決法は大きく以下のように分かれます。

任意売却だけで解決できる場合
任意売却と債務整理を併せることで解決できる場合
任意売却はせずに債務整理をした方が良い場合
任意売却も債務整理も必要なく、債権者と話し合えば解決できる場合

まずは、最適な解決法を一緒に探しましょう。結果、任意売却が必要であれば、当社が全力でお手伝いします。債務整理が必要な場合は、信頼できる弁護士や司法書士をご紹介します。さらに、必要な場合は生活保護申請等のサポートもしております。ご相談は無料なので、安心してお問い合わせ下さい。

任意売却ってどんな方法？

住宅ローンを組んで家を買う場合、買った家を担保に入れます。担保とは平たく言えば「借金のカタ」のことです。

住宅ローンの場合は、抵当権という担保権が設定されます。万が一返済が滞った場合に、債権者である金融機関は、抵当権を実行して競売にかける事で貸付金を回収するのです。したがって、住宅ローンを借りる際には、抵当権の設定は必須でその登記もされます。

住宅ローンの滞納が続くと、いずれは抵当権を実行され競売によって強制的に家を売却されます。家に居座ろうとしても、裁判所から執行官がやってきて、最後には強制的に家から追い出されます。

そこで、そうなる前に自分の意志で家を売却してしまおうというのが任意売却です。

この場合、売却代金などでローンを完済出来るのであれば、通常の売却と何も変わりません。しかし、そうでないのケースの方が圧倒的に多く、その場合は事前に債権者と交渉して、抵当権を外してもらえるようにしておく必要があります。なぜなら、抵当権付きを前提に売りに出しても、特殊な場合を除き買い手が付かないからです（抵当権を実行されれば権利を失うことになる物件など誰も買わない）。

債権者との交渉にあたっては、金融機関や裁判所の実務を深く理解していることが不可欠なので、しかるべきプロに依頼することが大切です。当社の代表は、不動産業界だけでなく、法律事務所等で金融法務の実務を長年経験しており、金融機関や裁判所の思惑・内部事情を知り尽くしていますので、安心してお任せください。

任意売却のメリットは？

どうせ家を手放すのであれば、競売で売却されるのを待てばよく、任意売却など必要ないと思う方もいるかも知れません。そもそも、「任意」というのは「自分の意志で」ということなので、やりたくなければ別に無理にやる必要はありません。

しかし、任意売却には競売の場合と比較して数々のメリットがあるので、ほとんどの方は競売を待つよりも任意売却を選択しています。

任意売却のメリットは、競売の場合のデメリットと比較すると浮かび上がってきます。以下、任意売却と競売の比較です。

任意売却	競売
自分の意志で売却できる	強制的に売却させられる
プライバシーが守られる	プライバシーは期待できない
退去時期の交渉ができる	最後は強制的に追い出される
引越し費用が出ることもある	引越し費用は買受人次第
売却後も住み続けられる場合がある	競売後に住み続けることは難しい
市場価格に近い金額での売却が可能	市場価格の5～7割くらいでの売却も多い
売却後のローン残債の支払交渉がしやすい	売却後のローン残債の支払交渉が難しい
不動産会社のサポートを受けられる	サポート体制は無い

→「任意売却のメリット」の詳細についてはこちら

任意売却にかかる費用は？

任意売却の場合、以下のような費用がかかりますが、費用は売却代金から清算しますので持ち出しで払う必要はありません。ただし、住民票・印鑑証明書・固定資産税評価証明書等の取得にかかる代金、債権者への振込手数料、契約書に貼る印紙代などの実費は、ご負担いただくことがあります。

中には、「着手金」・「コンサル料」などの名目で、事前にお金を払うよう請求する業者も存在するようですが、悪質な業者の可能性が高いので、依頼しない方が無難でしょう。

→「任意売却にかかる費用」について詳しくはこちら

通常の売却と何が違うの？

任意売却と通常の売却との一番の大きな違いは、抵当権者や連帯保証人などの利害関係人全員の同意や協力が必要になる点です。それ以外は、通常の売却とあまり変わらず、細かい手続きの進め方が、少し違うくらいです。

任意売却で一番大変なのは、利害関係人の同意や協力を取り付けることです。一般に、多重債務状態に陥ると借入先の数が増えて交渉すべき利害関係人が多くなります。また、税金を滞納して差押えられた場合、国や地方公共団体も利害関係人となります。利害関係人が増えるほど、任意売却が難しいものになるので、早めに専門家に相談するようにして下さい。

→「任意売却の利害関係人」について詳しくはこちら

任意売却Q＆A

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるの？: 最初のうちは、電話での支払催促や請求書・督促状が送られてきます。金融機関によって期間は異なりますが、3～６か月滞納が続くと、分割での返済が認められなくなり、一括払で返済を請求されます（期限の利益喪失と言います）。一括返済に応じられない場合には、競売申立てが為され、裁判所から競売の通知が届きます。競売が始まっても、しばらくは住み続けられますが、買受人が決まれば、荷物をまとめて出て行かなければなりません。居座ろうと頑張っても、裁判所の執行官などによって鍵を開けられ、強制的に追い出されます。

競売の通知があった後でも任意売却は可能なの？: 可能です。ただし、一刻も早くご相談下さい。理屈上は、開札期日の前日までなら（競売開始から４～６ヶ月位が目安）、任意売却は可能だと言えます。開札までは、債権者さえ協力してくれれば、競売は取下げられるのですが、開札後の取下げには、落札した人（最高価買受申出人という）の同意も必要となり、この同意を得ることは事実上無理だからです（手間暇かけて落札したのに同意するワケがない）。ただ、実務上は、開札期日の直前で任意売却を決意しても、債権者が競売の取下げに応じないことが多いです。社内稟議の関係で、取下げ手続を間に合わせることが難しい等の理由からです。

税金の滞納で差し押さえられても任意売却は可能なの？: 可能です。ただし、任意売却をするには、差押えの解除が必要です。役所は強硬なことが多く、任意売却の一番の阻害要因となることも多いので、税金の滞納には注意して下さい。国税・地方税を問わず、役所は、差押えた不動産から配当を受けられないケースでも、平気で差押えをしてきます。このような差押えは、「無益な差押え」として、国税徴収法４８条２項が禁止しており、地方税法でも準用されているのですが、実際の現場では、このような違法な差押えが、平然と行われています。この場合、役所に対して、無益な差押えの解除申請をして、差押えを解除させます。国税の場合は、法に則って差押えを解除することも多いですが、地方税の場合は、地方公共団体から法外な解除料を要求されることが、よくあります。

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