不動産の相続でお悩みではありませんか？
- 不動産がいくら位で売れるか知りたい
- 相続した不動産の活用に迷っている
- 相続した不動産に誰も住まないので管理して欲しい
- 相続人が揉めないように生前に対策したい
- 相続対策として資産の組換えをしておきたい
- 相続について何もわからないのでとにかく相談したい
相続財産に不動産が含まれる場合、正しい対策をしないと、トラブルや財産を減らす原因になってしまいます。
不動産の場合は、価格がわかりづらく簡単に分けることも出来ませんし、物件ごとに収益力や税負担も異なります。したがって、相続財産に不動産が含まれる場合には、相続人間で遺産を公平に分けることが難しく、トラブルになりやすいのです。そのため、事前の十分な相続対策が必要になります。すなわち、一つ一つの不動産について、相続税の減税措置が使えるか、使えたとして納税額がどのくらいになるか、収益力や換金性はどうか、抵当権や賃借権の負担がある場合は権利関係をどのように処理するか・・・などなど、様々な事を考慮して相続対策を行わないと、均等に遺産を分けたつもりでも、納税やその他の事情によって実質的な不公平が生じてしまい揉める原因となるのです。
さらに、最近では相続をきっかけに放置される不動産も多く存在します。例えば、遺産分割がまとまらなかったり、相続人が遠方に住んでいるなどの原因でそのまま放置されるケースが多いです。しかし、相続した不動産の管理を怠ると、不動産価値が下がるだけではなく、周辺住民に迷惑をかけたり、最悪の場合は他人に損害を与えて賠償を請求される事もあるので注意が必要です。
このような事から、相続財産に不動産が含まれる場合には、信頼できる専門家に相談して、トラブルや財産の減少を未然に防止する事が大切なのです。
「相続」と「不動産」のプロがご相談に応じます
相続において、不動産ほど複雑でトラブルを生みやすい財産はありません。それにも関わらず相続対策を何もしなかったり、間違った相続対策をしてしまう事でトラブルとなるケースが後を絶ちません。
最近では相続サービスを提供する事業者（士業・保険会社・銀行・ハウスメーカー・不動産業者等）も増えていますが、残念な事に「お客様の状況を全体的に把握してアドバイスができる」業者は少ないと言えます。「自社のサービスや商品を販売する口実に、部分的な相続対策を勧める」業者が大半だからです。そして、そのような業者の言う通りに相続対策を行ったことで、逆に財産を減らしてしまったり、相続人間でトラブルが生じる事はよくあります。
そのため、当社では相続と不動産のプロが、お客様の現状をしっかりと把握させて頂いた上で、全体を俯瞰した相続対策をご提案しています。当然ですが、相続対策と称して必要もないのに自社のサービスを売り込むような事は致しません。目先の利益を得るよりも、お客様の信頼を得る事で末永くお付き合いさせて頂きたいからです。
セカンドオピニオンも大歓迎
相続に関わる法律や税金等の制度は非常に複雑で、時代と共に変化を続けています。どのような相続対策が最適かは、お客様の置かれた状況のほか、国の税制や経済状況の見通しによっても変化します。そして、実行した相続対策が最適であったかどうかは、後にならないとわからないものです。そのくらい相続対策というのは難しく奥が深いものなのです。したがって、何人かの専門家に相続対策を相談した場合、提案内容がそれぞれ異なるはずです。
そのため、複数の「信頼できる専門家」を見つけて相談する事（セカンドオピニオン）が大切です。信頼できる専門家を探す事は大変ですが、実際に話を聞きながらご自身で判断するほかないと思います。ただし、会社の営業マンや組織に属している士業などの場合は、自社サービスを販売するノルマが設定されている事が多いので、注意をする必要があります。
このようにして、複数の信頼できる専門家の意見を聞き、納得した上で相続対策を行えば、大きな失敗をする事は無いはずです。もっとも、相談先が多すぎると混乱するため数は絞った方が良いと思います。
ほとんどの業者や専門家は、自社のサービスを売り込む事に主眼を置くため、セカンドオピニオンを嫌う傾向にありますが、当社の場合は、自社の提案に自信を持っておりますので、セカンドオピニオンは大歓迎です。仮に当社よりも他社の提案の方が良ければ、お客様にはそちらをお勧めしています。そのほうがお客様にとってメリットですし、当社としても他社の提案から勉強させて頂く事が出来るからです。
不動産の相続で実際にあった失敗事例
不動産の相続で実際にあった失敗事例をいくつかご紹介したいと思います。これらの失敗事例は、珍しいものではなく、不動産相続の現場ではよくある事例です。事例を読んでいただければ、不動産の相続には思わぬ落とし穴がある事をご理解いただけると思います。
| この件のＡさんは、相続税の申告期限を過ぎてから実家を売却していれば、相続税を払わずに済んだか、大幅に減額できた可能性があります。すなわち「小規模宅地等の評価減の特例」を利用できた可能性が高いのです。 相続した実家に高額の相続税が課されて、税金が払えずに手放す事になれば、相続人の住むところが無くなり困る場合があります。そのような相続人を救済するため、一定の要件を満たした宅地等について、相続税を計算する際の評価額を大幅に減額できる、「小規模宅地等の評価減の特例」の制度が設けられています。この制度では居住用の宅地について８０％の評価減が認められます（例えば相続した実家の土地の相続税評価額が１億円であれば２０００万円に評価を減らせる）。この制度の趣旨は、相続人の住まい等を確保する点にあるので、相続税の申告期限までに売却してしまった場合は、制度の適用を受ける事が出来ません。 Ａさんの場合は、この制度の存在を知らずに実家を売却してしまい、無駄に相続税を払う事になってしまいました。一般の不動産会社に売却を相談しても、この制度を理解していない営業マンの方が多いため注意が必要です。また、Ａさんは売り急いだため不動産会社による買取を選択しましたが、不動産会社の買取相場は市場価格の７０％程度の事が多く、売却価格の点でも損をしている事になります。 Ａさんの場合、母親の生前から適切な相続対策をしておくべきでした。もし、「小規模宅地等の評価減の特例」の制度を知っておき、相続税の納税資金対策（非課税枠を使った生前贈与、生命保険の利用など）もしておけば、あわてて市場価格より安く売る必要はなく、無駄な税金も払わずに済んだはずです。 |
| この件では、長男Ｂに家を相続させる内容の遺言を書いておくべきでした。親が生きている間は、親の考える遺産分割に反対する子がいなくても、親が亡くなった後で揉める事は、実際によくあるからです。 そして、長女Ｃと次女Ｄの遺留分を侵害せず、長男Ｂの相続税の納税資金も考慮した内容の遺言であれば万全でした。もし、遺留分を考慮すると相続税の納税資金が足りないという場合は、長男Ｂを受取人とした生命保険に入っておく等の対策が有効でした。 また、「小規模宅地等の評価減の特例」は、相続した自宅等の土地の相続税評価額が８０％も減額できるため、節税効果の大きい制度です。しかし、この件の長男Ｂのように、相続人が持ち家に居住している場合は適用を受けられません。なので、この制度の適用を受けて相続税を節税するためには、長男Ｂは実家に住み続けるか、マンションを買わずに賃貸暮らしをしておくべきでした。 |
| この件は不動産の評価を誤ってしまった事が失敗の原因です。 遺留分を判断する際の不動産評価は、「相続税評価額」ではなく「時価評価」で行う必要があるのですが、本件では、自宅の相続税評価額は５０００万円で、時価評価は９０００万円となっていました。このように、相続税評価額と時価評価額が大きく違う事もあるので注意が必要です。また、時価評価は経済状況によって変動しますので、遺言作成時から相続開始までの期間が長い場合には、定期的に遺言の内容を見直すことも必要です。士業の先生に相続対策を依頼する場合、遺言等の手続には詳しくても、不動産価格には詳しくない先生もいますので、相続財産に不動産が含まれる場合には、不動産業者にも相談した方が良いでしょう。不動産の価格は、一物五価と言われるほど複雑なのものなのです。 本件の場合では、相続時の不動産の時価評価は９０００万円でしたので、長男Bの遺留分は２５００万円となり、長女Ｃの相続した現金１０００万円と保険金５００万円だけでは、遺留分を弁済するのに１０００万円足りないことになります。したがって、長女Ｃはお金を用立てて長男Ｂに２５００万円払う必要があります。もしお金を用意できず長男Bから訴訟されて敗訴した場合は、自宅を差押えられて競売される可能性もあります。 |
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