競売でお得に不動産を買いませんか？
- 収益物件を安く仕入れて利回りを高くしたい
- 市場価格よりも安く物件を仕入れて再販したい
- マイホームを安く購入したい
- 不動産ポータルサイトなどに掲載されていない物件を探している
このようなご希望をお持ちの方は、競売入札にチャレンジしてみる事をお勧めします。競売であれば、市場価格よりも安く買えることが多く、通常の不動産市場には出回らない「掘り出し物」を見つけられる場合もあるからです。
競売とは、弁済を受けられなかった債権者が、債務者などの所有する財産を差押えた上、強制的に売って、その代金から債権を回収する制度です。債権者が不動産を競売にかけるには、裁判所への申立てが必要となっていて、競売不動産を購入する場合の窓口も裁判所となっています。
もっとも、競売というと「怖い」とか「怪しい」などと言った印象を持つ方もいるかも知れません。
確かに、ひと昔前までの競売では、「占有屋」などの怪しげな人達が暗躍していたり、売却場にもコワモテの入札業者などが立ちはだかっていて、一般人が入札しづらい状況にありました。しかし、国もこの状況を放置していた訳ではなく、円滑な競売手続きの実現を目指して、民事執行法の度重なる改正を進めて参りました。その効果があって、今の競売は一般人でも安心して参加できるものとなっています。
とは言え、競売は普通の不動産売買とは違いますから、競売不動産特有のリスクがあります。実際に、経験や知識の不足などから、競売でトラブルになる事例は後を絶ちません。しかし、そういった競売不動産のリスクに対して、裁判所が責任を負ってくれる訳ではなく、基本的には全て自己責任となります。
そのため、一般の方が安全に物件を取得するためのサポートが出来る「競売不動産のプロ」の存在が不可欠なのです。
競売不動産のリスク
安心して競売で入札をするためには、競売不動産の持つリスクを知っておく必要があります。競売不動産には下記のようなリスクがあります。
- 引渡しが保証されていない
- 物件調査がしづらい
- 瑕疵担保責任を問えない
- 法律の知識が必要
- 融資を受けづらい
引渡しが保証されていない
通常の不動産の購入であれば、代金の支払いと引き換えに、売主から登記の移転と引渡しを受けられます。
しかし、競売不動産の場合は、代金を支払うと登記の移転までは裁判所でやってくれるのですが、引渡しについては完全に自己責任となっています。つまり、買い受けた物件を占有している人がいた場合、自分で交渉をしたり裁判手続きを申立てる事で、引渡しを受ける必要が生じます。
また、購入した物件に残置物がある場合には、買受人が勝手に処分する事は許されません。勝手に処分すると、民事上の不法行為責任や、刑事上の窃盗罪、器物損壊罪等に問われかねません。この場合、残置物の所有者などと交渉するか、法的手段により強制的に処分することになります。
物件調査がしづらい
競売不動産の所有権は、買受人が代金を納付したときに、元の所有者から買受人に移転します。したがって、それまでは債務者など元の所有者に所有権がある事になります。
そして、所有者は競売を望んでいないのが普通ですから、敷地への立ち入りや室内を見せてもらうといった物件調査への協力は得られないと考えておくべきです（民事執行法にも内覧の制度は一応あるが実務上ほとんど利用できない）。
瑕疵担保責任を問えない
通常の不動産売買では、購入した物件に物理的な瑕疵（欠陥のこと）があった場合は、売主に対して瑕疵担保責任を追及できます（特約で免責した場合は別）。例えば、購入した物件の土台が腐食していたことが後で判明した場合、買主は売主に対して、補修や損害賠償を請求したり、契約を解除するなどして責任を問う事が出来ます。
しかし、競売の場合は、買い受けた物件に物理的な瑕疵があった場合でも、裁判所や元の所有者の責任を問う事は出来ず、自分の責任で補修するしか無いのです。
法律の知識が必要
競売で安全に物件を購入するためには、裁判所の事件記録を読み解く力が不可欠です。競売においては「物件明細書」「不動産評価書」「現況調査報告書」の３点が公表されていて、誰でも見ることが可能です。これらは、まとめて「三点セット」と呼ばれていて、競売に入札する際には、事前に必ず読み込んでおき、内容をしっかり理解しておく必要があります。
しかし、一定の法律知識が無いと、読んでも理解出来なかったり、誤った理解をしてしまう事もあります。また、事件記録を読み解く「コツ」のようなものがあり、これを身につけるには経験が必要になります。
融資を受けづらい
融資を受けて不動産を購入する場合、融資と同時にその物件に担保を設定して登記するのが普通です。なぜなら、そうしないと万が一借り逃げされた場合に、銀行が大損してしまうからです。ところが競売では、買受人が代金を納付した後に所有権の登記が移転されるので、融資と同時に銀行が担保権の登記をするという事が、昔は出来ませんでした。
しかし、１９９８年の民事執行法改正により、買受人への所有権移転登記と銀行の担保権設定登記が同時に出来る制度が設けられたため、競売でも融資を利用できるようになりました。
もっとも、融資に積極的でない金融機関や担当者も多く、個人で融資の申し込みに行っても門前払いされるケースがあります。
競売ならどのくらい安く買える？
上記のようなリスクがあるため、競売不動産はその分価格も安くなっています。という事は、リスクを正確に把握してそれを取り除く事が出来れば、競売不動産は非常にお買い得な物件になります。しかし、そのためには専門知識や経験が不可欠なので、「競売不動産のプロ」を頼る方が安心と言えます。
では、競売ならどのくらい安く買えるのでしょうか。それを理解する前提として、競売不動産の価格の決まり方を知っておく必要があります。
競売では、裁判所が「売却基準価額」という入札の基準となる価格を決めます。そして、売却基準価額をもとに「買受可能価額」（入札可能な最低額のこと）が決められ、ほとんどの場合は買受可能価額は売却基準価額の８０％とされています。
この「売却基準価額」を決める際には、物件の評価額に「競売市場修正率」という係数（０.５～０.８くらい）を掛けて金額を出します。わかりやすく言うと、競売というだけで市場価格の５０％から８０％くらいの価格と評価されるのです。競売市場修正率は、地域差があるので管轄の裁判所によって異なります。
| 管轄裁判所 | 競売市場修正率 |
|---|---|
| 東京地方裁判所 | ０.８または０.７ |
| 千葉地方裁判所 | ０.７ |
| さいたま地方裁判所 | ０.８または０.７ |
| 水戸地方裁判所 | ０.７ |
しかし現在では、東京・千葉・埼玉・神奈川の一都三県や主要地方都市では、売却基準価額以下で買える物件は非常に少ない状況です。それどころか、都市部の人気エリアなどでは市場価格に近い価格で落札される例も増えています。現在の競売価格が高騰している原因は、公的なコロナ支援により本来なら破綻していた企業も救済された結果、倒産や差押えの件数が減って競売市場に出回る物件の数が少なくなり、価格を押し上げているからと見られています。
とは言え、物件による差が激しいので、単純に「競売はそんなに得ではない」と考えるのは早合点です。
また、売却基準価格を超えるとしても、仮に市場価格の９割で買えればかなりお得です。例えば、３０００万円の物件を９割の２７００万円で買えれば３００万円も得することになるのです。
それに、コロナ支援が終わって本格的に返済が始まると、倒産や差押えが急増して、競売市場が活発になる可能性が高いと考えられます。早ければ２０２３年にはそういう状況になるかも知れません。したがって、今の段階から競売について情報を集めたり、関心を持っておく事が大切なのです。
当社の競売サポート
| 物件のご紹介 | 無料 |
| 物件調査 | １件につき１万円（但し競売代行サポートをご利用の場合は着手金に充当可能） |
| 物件レポート作成 | １件につき１万円（但し競売代行サポートをご利用の場合は着手金に充当可能） |
| 競売代行サポート（コンサルを含む） | 落札時の成功報酬として落札価格の３％（但し最低報酬額は３０万円） 代行手続１件につき着手金３万円（但し他の物件で落札した場合は成功報酬に充当可能） |
| 占有解除・残置物撤去 | 実費（引越し費用・撤去費用・弁護士費用など） |
物件のご紹介
お客様のご希望に沿った競売物件をご紹介させて頂きます。また、競売物件以外でも任意売却物件などお得な物件をご紹介できる場合があります。
物件調査
競売では、裁判所が物件調査をして「三点セット」等の資料を作成してくれますが、入札を判断するのに必ずしも十分な内容とは言えません。また、裁判所の調査から入札までには期間があり、その間に物件や占有の状況が変化することもあります。したがって、競売入札では事前の物件調査が不可欠と言えます。
そこで、当社がお客様に代わり現地および役所等での調査を行います。調査結果は、報告書を作成した上で調査時に撮影した写真と一緒にお客様にお渡しいたします。
物件レポート作成
物件の売却予想価格、想定賃料、周辺の相場、周辺環境、ハザード情報など、「三点セット」では得られない情報をレポートにまとめてお渡しいたします。賃貸経営や再販などをお考えのお客様だけでなく、マイホームを取得するために競売を検討されているお客様にも役立つ内容となっています。
競売代行サポート
入札手続きを代行するのはもちろん、物件の選定や入札価格のご相談、権利関係などの法的なコンサルティング、リフォームやローンに関する事など、競売に関わる事を全面的にサポート致します。
占有解除・残置物撤去
購入した物件に占有者や残置物が存在する場合は、出来る限り任意に退去・撤去させるよう、当社が調整を図ります。このときの事情によっては、引越しや撤去の費用をご負担いただき、穏便に済ませた方がメリットが大きい事もあります。しかし、退去や撤去に任意に応じる見込みが薄い場合は、弁護士に依頼するなどして、速やかに強制執行などの法的措置を取ります。
この場合、当社への報酬は発生しませんが、引越し費用・撤去費用・弁護士費用などのご負担が発生する事があります。
競売のご相談はこちらから！
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